Kira zam oranı hakkında

Merhaba arkadaşlar kira ile ilgili bir sorum olacak. Güncel olarak 25 bin tl kira veriyorum , geçen sene kiraların pik yaptığı bir dönemde kiralamıştım. Bu sene mevcut binamda üst katlarda yeni taşınan birisi 32 bin tl ye oturdu ve ben 1. katta oturuyorum. Ev sahibi mevcut kira zam oranında 36 bin tl istiyor hakkım diyerek ancak durumu emlakçıyla birlikte anlattık orta yola gelmek istemiyor ki bir tane daha ilan var binamızda o da yeni eşyalı yine üst katlarda 36 bin tl ilan fiyatına sahip. Nasıl bir yol izlemeliyim bugün kira gönderme günüm aynı zamanda , teşekkürler

maalesef ilgili oranı yapmanız gerekiyor. Bence kuruşu kuruşuna yapın. 36 ya düzlemeyin.

Kiracının, mevcut kira sözleşmesinin yenilenme döneminde ev sahibinin talep ettiği zam oranı yasal sınırları aşıyorsa, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca kira artışı, bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez; ev sahibi bu sınırın üstünde artış talep ediyorsa bu talep geçerli değildir ve siz yasal artış oranına göre güncellenmiş tutarı (örneğin mevcut kiranız 25.000 TL ise, yasal orana göre örneğin %25 artışla 31.250 TL) ödeyip açıklama kısmında “yasal artış oranına göre kira ödemesi” yazarak banka yoluyla ödemenizi yapabilirsiniz; ev sahibiyle uzlaşma sağlanamıyor ve tahliye baskısı oluşuyorsa, yine de yazılı iletişimle tüm iyi niyetli uzlaşma çabalarınızı belgelemeniz ve ileride olası bir dava veya tahliye sürecinde bu belgeleri kullanmak üzere saklamanız önemlidir; aksi takdirde, ödenmeyen veya eksik ödenen kira nedeniyle haklı ihtar ve tahliye süreci başlatılabilir, bu nedenle yasal kira artış oranına sadık kalınarak ödeme yapılmasını öneririm

Zaman ayırıp yanıt verdiğiniz için çok teşekkür ederim. Yasal zam artış oranıyla birlikte benim ödediğim kira için güncel kira bedellerinin 5 bin lira üstüne çıkıyor bu konuda ev sahibi hiç yanaşmıyor , bir senedir de saati saatine ödediğim halde , iyi kiracı olmaya çalışıyorum yinede yanaşmıyor hala düşünüyorum, bir karar verip duruma göre ilerleyeceğim

Tahliye taahhütnamesi vermediyseniz korkmayın. Yapıştırın yasal zam oranını geçin. Taahhütünüz varsa mecbur orta nokta bulacaksınız.

Merhabalar

Bu kira artış zam oranı içinde bulunan aya göre mi yapılıyor?

Yani diyelim ki benim sözleşme yenileme ayım Ekim olsun. Ekim ayı kira artış zam oranı da %50 olsun. Buna göre belirlenecek değil mi?

Ev sahibi fazla bir bedel isterse fakat artış yasal orana göre yapılsa uygun mudur?

Kira artış oranı, sözleşmenin yenilendiği aya göre belirlenir ve o ay için TÜİK tarafından açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE oranını geçemez; örneğin sözleşme Ekim ayında yenileniyorsa, Ekim ayında açıklanan TÜFE ortalaması esas alınır ve ev sahibi bu oranın üzerinde artış talep edemez, aksi takdirde bu talep yasal değildir; bu durumda siz yalnızca yasal artış oranına göre hesaplanan yeni kira bedelini banka yoluyla, açıklama kısmına “yasal artış oranına göre ödeme” yazarak yatırmalı, bu ödeme şekliyle hem kira borcunuzu ifa etmiş olursunuz hem de olası hukuki ihtilaflarda eliniz güçlenir.

Peki diyelim ki misalen; kira bedelim 10 bin TL olsun.

Ekim ayı kira artış oranı da %45 olsun.

Buna göre yasal artış oranıyla yeni kira bedeli 14.500 TL olacak değil mi?

Lakin ev sahibi yeni kira bedeli düşük bulup illa yüksek bi tutarda (misal; 17-18 bin TL vs) diretirse ben de son tahlilde en son 15 bin TL olarak göndersem bu uygun mudur?

Yoksa yasal artış oranı ne ise -noktası virgülüne kadar- yalnızca o oranda mı yapılmalı..?

Bir de kirayı her ay gönderirken açıklama kısmına hep dediğiniz gibi mi yazacağım? Ben genellikle 2025 Eylül Ayı Kira Bedeli diyordum.

Bu durumda kira bedeliniz 10.000 TL ise ve Ekim ayı için açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE artış oranı %45 ise, yasal olarak uygulanabilecek en yüksek yeni kira bedeli 14.500 TL’dir ve yasal sınır bu noktada sabittir; bu sınır, TBK m. 344 gereği emredici nitelikte olup, ev sahibi daha yüksek bir tutarda kira (örneğin 17.000–18.000 TL gibi) istemekte ısrarcı olsa bile, sizin tek taraflı olarak 15.000 TL gönderip fazla artış yapmanız yasal değildir, zira bu durum ileride fiili kabul olarak yorumlanabilir ve kiracı aleyhine sonuç doğurabilir. Bu nedenle, yalnızca yasal artış oranına göre belirlenen bedeli (örneğin 14.500 TL) noktası virgülüne kadar eksiksiz ödeyerek yükümlülüğünüzü yerine getirmeniz gerekir. Ayrıca, kira gönderimlerinde açıklama kısmına her ay sadece “2025 Eylül ayı kira bedeli” demeniz yeterlidir; yalnızca artış yapılan ilk ayda, örneğin “2025 Ekim ayı kira bedeli yasal artış oranına göre” gibi ek bir açıklama düşmeniz, ilerideki uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar

Anladım sağ olun.

1-) Peki bir de diyelim ki tüfe oranı açıklandı ve misal %43,89 çıktı diyelim. Bu durumda yeni kira oranı 14.389 TL mi olacak? Yani noktası virgülüne kadar bu şekilde mi göndereceğiz yahut minik yuvarlamalar yapılabilir mi? (14.400 veya 14.500 TL gibi yoksa öyle küsüratlı şekilde mi?)

2-) Ayrıca ev sahibiyle başlangıçta bir kere bir sözleşme yapmıştık. Sonra hep telefondan telefona anlaşmıştık. Yani bu gibi durumlarda her yıl sözleşme tazelemek gerekir mi? Bir sorun teşkil eder mi?

3-) Son olarak; bir tanıdığımızın dükkanı var. Kiracı pandemi döneminde (2020) girmişti. Lakin dükkan olmasına rağmen daire fiyatında yani çok düşük miktarda duruyor.

Eğer makul bir zeminde anlaşma sağlanamazsa 5 sene geçince koşulsuz-şartsız çıkarabilme diye bir şey varmış bu doğru mu..? Yani özetle; kaç yılda ev sahipleri direkt çıkarabilme yetkisine sahiptir..?

Evet, kira artış oranı sözleşmenin yenilendiği aya göre belirlenir ve o ay açıklanan TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınarak hesaplanır; örneğin kira bedeliniz 10.000 TL ve Ekim ayı TÜFE oranı %43,89 ise yasal artışla yeni kira 14.389 TL olur ve bu rakamdan fazla bir bedel ödemez, ancak birkaç TL’lik yuvarlama (örneğin 14.400 TL) makul sayılır ama 14.500 TL gibi yüksek artışlar ev sahibine zımni kabul hakkı verebilir; bu nedenle yasal sınırı aşmamak gerekir; ayrıca kira sözleşmesinin her yıl yeniden yazılı yapılması şart değildir, taraflar konutu kullanmaya ve ödemeye devam ediyorsa eski sözleşme uzamış sayılır, fakat ilerideki uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı açısından artışlar, uzlaşmalar gibi kritik konular yazılı (WhatsApp/e-posta) şekilde belgelenmelidir; son olarak konut ve işyerlerinde 5 yıl sonunda ev sahibi sadece kira tespit davası açabilir, ama koşulsuz tahliye hakkı ancak 10 yıl sonunda ve yazılı bildirim şartıyla kullanılabilir, dolayısıyla “5 yılda çıkarır” söylemi tahliye için değil sadece rayiç bedelde kira artışı için geçerli

* Peki kira tespit davasının amacı o civarda bulunan diğer esnafların kiralarının ortalamasını belirlemeye yarayan bir süreç mi oluyor..?

* Ayrıca bu davayı açtığımızda kiracı eski kiradan mı öder..?

* VE ödemiyorum gibi bir şey diyebilir mi..?

** Ayrıca 10 yıl geçince kiracı koşulsuz-şartsız olarak hiçbir sebebe dayandırmadan direkt çıkarılır mı..?

** Ayrıca bu yazılı bildirim noterden mi olacak..?

** VE yazılı bildirimi alan kiracı re'sen mi tahliye olacak..? Yani süreç nasıl işliyor acaba..?

E-Devlette kira sözleşmesi bölümü var. Buradan kira sözleşmesi mi yapılıyor, yapılıyorsa bunun bir faydası var mı.

Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelikteki kiraların ortalamasına göre rayiç kira bedelinin mahkemece belirlenmesi amacıyla açılır ve dava süresince kiracı mevcut (eski) bedelden ödemeye devam eder, karar sonrası oluşan fark ise geriye dönük talep edilebilir; kiracı “ödemiyorum” diyemez, yasal kira borcunu düzenli ödemek zorundadır, aksi takdirde tahliye veya icra süreci başlatılabilir; ayrıca TBK m. 347/1 uyarınca, kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi dolduğunda ev sahibi hiçbir gerekçe göstermeksizin tahliye hakkına sahip olur, ancak bu hakkın kullanılabilmesi için kiracıya en az 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunulması gerekir ki bu bildirim noter kanalıyla yapılması halinde ispat açısından daha güçlü olur; bildirim yapıldıktan sonra kiracı re’sen tahliye etmezse, ev sahibi sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalı, mahkeme kararı sonrası kiracı icra yoluyla çıkarılabilir, dolayısıyla bildirim süreci tahliye için bir ön şarttır ama otomatik sonuç doğurmaz.

a-) Yani anladığım kadarıyla 10 yılı dolsun ve her açıdan kiralanan yerin boşaltmasını kiracıya söyleyebiliyoruz?

b-) Peki diyelim ki 10 yılı dolmuş bir yer için sözleşme bitmesine 3 ay kala 'telefondan' boşaltmasını söylememiz de uygun düşer mi..?

c-) Türkiye şartlarında 10 yılı dolmuş bir kiracının sebepsiz boşaltacağını pek zannetmediğimden o vakit direkt sulh hukuk mahkemesine başvuru yapılması elzem görünüyor. Peki mahkeme de gerekçe olarak '10 yılı dolduğundan boşaltmasını istiyorum' sebebini makul bulur değil mi..? (Yoksa halihazırda kiracı, zaten kiramı ödüyorum. Çıkartamazsın gibi bir sebep sunabilir mi?)

*** Bir de sözleşmelerin otomatik olarak 1+10+1 yıllar şeklinde re'sen uzadığı yönünde bir bilgi varmis. Bu doğru mu acaba?

Kiraya veren, başlangıçtaki kira süresi sona erdikten sonra otomatik olarak her yıl uzayan sözleşmenin 10. uzama yılının sonunda, hiçbir gerekçe göstermeksizin ve yalnızca yazılı bildirim şartıyla sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir (TBK m. 347/1) ancak bu hakkın kullanılabilmesi için, kira sözleşmesinin bitiminden en az 3 ay önce noter aracılığıyla veya yazılı şekilde kiracıya bildirim yapılması gerekir, bu nedenle sadece “telefonda söylemek” hukuken geçerli ve ispatlanabilir bir bildirim sayılmaz; 10 yıl dolduktan sonra ev sahibi, sulh hukuk mahkemesinde "süreye dayalı tahliye" davası açarak, yalnızca bu süre dolumunu gerekçe göstermek suretiyle kiracının tahliyesini talep edebilir ve mahkeme de bunu geçerli bir tahliye sebebi olarak kabul eder kiracı kira borcunu zamanında ödese dahi, bu durumda tahliyeden kaçınamaz çünkü ev sahibinin sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkı doğmuştur öte yandan kira sözleşmeleri, uygulamada genellikle 1 yıllık yapılmakla birlikte, TBK uyarınca bu sözleşmeler her yıl kendiliğinden (re’sen) uzar ve 10 yıllık uzama süresi dolana kadar kiracı belirli şartlar dışında çıkarılamaz dolayısıyla 1+10+1 gibi ifade edilen yapı, esasen başlangıç süresi + 10 yıl uzama + yeni dönem şeklindeki uygulamaya işaret ediyor ve hukuken geçerli

Öncelikle bu zamana kadar vermiş olduğunuz bilgilerden ötürü ve en çok da samimi yanıtlarınızdan çok teşekkür ederim.

Önümüzdeki hafta 8,500 TL olan ev kiramın sene-i devriyesi... Bu söylemler ışığında ev sahibi yeni kiramı en az 15 bin yapar diye tahmin ediyorum.

Bu doğrultuda her sene şifâhen uzayan sözleşmemize göre benim tefe-tüfe oranına göre (Ekim ayı için bu oran %38,36 idi) kiram ise 11,760,6 TL yapıyor. Direkt bunu hesaba yatırmak mı gerekir? Yoksa az daha makul bir seviyeye çıkmak mı?

Tabii bir de ev sahibi bu tutarı veya tefe tüfe'yi kabul etmiyorum diyerekten 'çık evimden!' diyebilir mi..?

Mevcut kira bedeliniz 8.500 TL olup, sözleşmenizin yıl dönümünde ev sahibinizin 15.000 TL gibi yüksek bir artış talep etmesi hukuken geçerli değildir; çünkü Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddeye göre, 2 Temmuz 2023 – 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında konut kiralarına uygulanabilecek azami artış oranı %25 ile sınırlıdır ve bu kapsamda yasal kira artışı en fazla 10.625 TL olabilir; bu nedenle sizin yükümlülüğünüz sadece bu tutarı banka yoluyla açıklama kısmına “Ekim 2024 kira bedeli – %25 yasal artışla” yazarak yatırmaktır, daha yüksek bir tutarı ödemeniz halinde ev sahibi ileride bu bedeli zımni kabul olarak ileri sürebilir ve kira artışını kalıcı hale getirebilir; ayrıca ev sahibinizin “bu rakamı kabul etmiyorum, çık evimden” gibi beyanlarla sizi tahliye etmesi mümkün değildir, çünkü kira sözleşmesi yazılı olmasa bile her yıl kendiliğinden uzar ve tahliye için ancak kanunda öngörülen haklı nedenler (ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü vs.) ve yargı süreci gerekir dolayısıyla siz sadece yasal artışa uygun davranarak hakkınızı korumuş olursunuz.

Konut kiralarında %25'lik sınırın kaldırıldığını biliyordum. Öyle değil mi?

Netten kısa bir araştırmayla şöyle bir bilgi buldum. Ne dersiniz?

O vakit tefe-tüfe'ye göre bir artışı baz aldığımızda benim bankaya yatıracağım tutar 11,760 TL yerine yuvarlayıp 12 bin olsa zımnî kabule girer mi? Yoksa birebir aynısını mı yatırmak gerekir..?

******************************

Bir diğer mühim sorum da;

Haftaya kira sözleşmesinin artışının seney-i devriyesi olmasına rağmen ev sahibim henüz beni aramış veya tarafıma ulaşmış değil.

Ne kadar olacak veya ne olması gerekiyor gibi bir bilgilendirmede de bulunmadı.

Bu noktada ben haftaya eski kiramdan mı devam edeceğim? Nasıl olacak..?

Farz-ı misal; eski kirayı yatırsam sonra beni arayıp falanca miktarda uzlaşılsa ilave miktarı akabinde gönderebilirim değil mi?

Evet haklısınız 1 Temmuz 2024 itibarıyla konut kiralarında %25 artış sınırı kalkmış olup, artık kira artışı TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını aşmayacak şekilde yapılabilir. Bu durumda, sizin gibi bir örnekten hareketle 11.760,6 TL tutarı yuvarlayıp 12.000 TL yatırmanız mahkeme önünde zımni kabul sayılabilir daha güvenli yaklaşım, tam yasal oranla hesaplanmış tutarı ödemenizdir. Ayrıca ev sahibiniz kira dönemi gelmiş olmasına rağmen zam hakkında bilgilendirme yapmamışsa, siz eski kira bedelinizi ödemeye devam edebilirsiniz; sonra ev sahibi ile uzlaşırsanız ilave farkı ödeme yoluna gidebilirsiniz, fakat bu durum sizin açıdan riski artırabilir en güvenli hareket, yazılı (ve mümkünse noterli) bildirim istemek ve yasal orana sadık kalmak