En Uygun Konut Kredisi (1612. sayfa)

Hayat sigortasız en uygun garanti veriyor.

Artış yok hocam şu an aynı. 7 yıllık daireydi.

Yok faiz için satmadım. Ankaradan İstanbul’a tayin olduk, en az 7-8 sene burdayız. Kirayla falan uğraşmayalım dedik. Aslında ev geç satıldı. Erken satılsa satıl hemen alacaktık. Biz kiralık evi tuttuktan sonra taşındık. Ev alana kadar birkaç ay vadelide dursun dedik. Ama dediğiniz gibi burası Türkiye. Umarım pişman olmayız.

Ankara'da fiyatlar şuan ucuz kasım faiz indirimi öncesinde veyahutta sonrasında olsa bile öncesinde kapora ile anlaşın evi alın.

Kasımda faiz indirimi olacağı tahmininiz mi yoksa duyum mu hocam?

Tahmin hocam eylülde FED muhtemelen faiz indirimi yaparsa bizimkiler daha fazla yüksek faiz vermek istemeyecekler aylık enflasyon bazında net getiriyi FED'den ve avrupa merkez bankasından fazla verme vaadiyle dünyadan para topluyoruz sonuçta diğer merkez bankaları faiz indirirse hiç kuşkusuz bizimkisi de kasım aralık gibi 250-500 puan düşer ama haberin etkisi fiyatları fazla etkiler bence.

Faizin oranı değil bence yönü önemli.

Faizler iniş yönlü hareket etmeye başlar ise talep tarafı çok hızlı artar bunun benzerini daha önce araba piyasasında gördük.

Tabi asıl hareket 2 ve daha fazla konuta sahip olanlara kredi kısıtlaması kaldırılırsa olur.

Üstad yorumuna katılmakla beraber; hazır sen de değinmişken nacizane fikrimi belirtmek isterim. 2019'da başlayan ve pandemi ile devam ettirilen (servet transferi safhası) düşük kredi oranları ve beraberinde dolaylı tetiklenen enflasyon; ekonomik algıları alt üst etti. Forumun borsa ve fon tarafındaki bacağındaki kişiler 1 senede hisselerin ve fonların 4x-5x yapacağını, gayrimenkul tarafındaki yatırımcıların ev fiyatlarının faiz indirimiyle birlikte uçup-kaçacağını düşünüyor. %0,69 ve %0,79 dan konut kredisi, %1,29 dan araç kredisi çekenler oldu. Kredi musluklarının açık olduğu dönemde bu adamların gidip ev ve arabaya maksimum krediden yüklenmesi kadar doğal bir şey yok, günün sonunda tabii ki de talep artacak :) Bu arzı politika faizinin yönüne göre konumlandırmak zayıf bir etmen olarak kalıyor.

Konut satışlarında zaten bildiğimiz gibi düşüş var. Tüzel ve özel olarak al-satların verisi temellendirilerek açıklansa, büyük ihtimal zaten orada da yoğun bir tekellik göreceğimizi düşünüyorum. İnşaat maliyet endekslerinin artmasına, son çeyrek gelmesine (olası kur yükselişi) ve ekim civarında faiz indirimi gelse bile piyasa zaten konutların benzer değerlerde kalacağını fiyatlıyor.

Olası faiz düşüşüyle ilgili bir hesap yapayım dedim. Güncel konut kredisi oranını %3,05'den, hadi diyelim sene sonunu da %2,9'dan kapatacak şekilde aldım.

1.000.000 TL - 84 ay vade - %3,05

Aylık Ödeme -> 33.158,01 TL

Toplam Ödeme ->2.785.272,94 TL

1.000.000 TL - 84 ay vade - %2,9

Aylık Ödeme -> 31.889,01 TL

Toplam Ödeme ->2.678.677,15 TL

Faiz düştüğü takdirde, aylık 1.269 TL daha az ödeyip 7 yılın sonunda da 106.595 TL az ödemiş oluyorsun. Faiz oranlarının düştüğü takdirde, bu rasyolarla konutların şahlanacağını düşünmek kendi nezdimde tozpembecilik oluyor.

Faiz %45’ de mi duracak? Güldürme beni.

Bankalar 3 ay sonraki mevduat faiz oranını %50’ den %35’ e indirdi. Demek ki bir şey bekliyorlar.

Bizimkiler uygun zamanı kolluyor; Gözler enflasyon ve FED ve ECB’ de!

Yüksek faiz yüzünden Avrupa ve ABD bile çıkmaza girdi.Hiç bir ekonomi uzun süre yüksek faiz ile yaşayamaz.

O taraflarda yakında indirimler gelecek. Geriye kaldı enflasyon: Enflasyon gerçekten 1 yıl içinde %20 altına gelirse, o zaman gülersin.

Borsadan örnekler vermişsin. Sanırım borsayı tam olarak anlayamamışsın. Borsada güzel bir söz vardır; kötü haber dipte, iyi haber ise tepede gelir diye. Buradan da Polyanacılık çıkarma.

Faizci tayfaya laf anlatmak, deveye hendek atlatmaktan zor.

Yaptığım yorumla, yazdığının alakası ne ? 2019 son ayından itibaren piyasadaki durumu açıkladım. Borsa ve fon ile alakalı da bir tane cümle yazmışım. Borsa ile ilgili hangi çıkarımı yaptım da borsayı kavrayamamışsın analizi yapıyorsun :)

Burada "faiz iyidir, faiz kazandırırdır, evi satın faize yatırın vs." güzellemesi mi yapıyoruz ? Kısa sürede faizin patır patır düşeceğini sanmak, piyasanın pandemi zamanında döneceğine inanmak hayalperestlikten öte değildir. FED ve ECB örneği vermişsin. Senin dinamiklerinle onların dinamikleri bir mi ? Pandemi zamanında deli gibi sıcak para akıttılar piyasaya, karşılığını da enflasyon ile ödediler. Brüt M2 arzını ve küçülmeyi 2 senede kontrol edebildikten sonra, faiz indirimlerini yeni yeni gündeme aldılar. OVP sene sonu enflasyon kapısını %34 den açıyorsun, %38 e güncelliyorsun. Yabancı fonlar ve bankalar %42 civarında kapanış bekliyor. TCMB'nin piyasa katılımcıları tarafındaki anketinde bu değer %43 bandında. Ortada kontrol edemediğin ve hala tam olarak kesemediğin bir kredi akışı var, halen büyümekte olan bir M2 arzın buna ek ekonomik durgunluk/küçülme gündemine girdi. 1 seneye enflasyon %15-20 bandına düşer, kredi muslukları da açılır  

Hocam ben de acil bir şekilde ev almak istiyorum. 5 Kasım’da vade dolunca parayı çekip parama göre hangi ev oluyorsa borçsuz onu alcağım. O zamana kadar ülkede inanılmaz ekonomik gelişmeler olmasın diye dua edeceğiz.

Bedava kredinin dağıtıldığı zamanda bile kredili ev satışı yuksek değildi,peşin parayla alınıp satılıyordu.Şu anda faizler yuksek olsa da satişlar pek de düşük değil. Fiyat patlasa da satiş patlamaz merak etmeyin. Turkiye avrupa amerika gibi evlerin krediyle alindiği ülkeden çok peşin parayla dönen memleket.

Pandemi zamanında bizimkiler de piyasaya bol düşük kredi vermedi mi? :)

Sanki uzaydan gelip birileri para verdi. Yani biz de onlar gibi parasal genişlemeye gittik ve enflasyon patladı. Gıda ile birlikte, ev ve araç fiyatları uzaya çıktı.

Hatta uyanıklar düşük krediden TL alıp, bunu dövize çevirdiler.

Günümüze gelecek olursak: Şu an talebi kestiler, ama faizden dolayı sanayi üretimi çok kötüleşti. Bir tarafta iyileşme var ama diğer tarafta kötüleşme var. Bunun ideali sıfır talep, yüksek üretim. Bunu yakalamak çok zor.

İncelediğim yabancı fonların raporlarında, bu sene sonu enflasyonu %40-43 civarında bekliyorlar, ve de yıl sonuna doğru faizde 500-1000 baz puan indirimden bahsediyorlar. 1 yıl sonunda ise enflasyonun %20 seviyesinde olmasını bekliyorlar. Kimsenin bir anda faizleri bu seviyelere indirmesi gibi beklentisi yok.

Borsadaki kötü haber dipte, iyi haber tepede gelir sözü yine doğrulanmış olacak!

Bu durumda, Aralık ayından itibaren faiz indirimi ile birlikte 1 yıl sonunda faizler %20 olursa (bu bile çoktur), ev fiyatları burada mı kalacak?

Naçizane görüşüm şudur: Paran yani naktin varsa, kötü ekonomi bile sana fırsatlar yaratır.

İnsanlar konuta hücum etmeyecek, ev sahipleri eskisi gibi fırsatçılık yapmaya başlayacak hocam buda şuan olan pazarlık ile %20-30 ucuza ev almanın yolunu kapatacak maalesef. Bu yüzden bence evi olmayan kişilerin beğendikleri evlere %10-20 daha düşük teklif vererek şanslarını zorlamaları gerektiğini düşünüyorum. Ben oturduğum evi 700-800 bin (%25) indirim ile aldım çok şükür faizlerin düşüş eğilimine girdiğini düşünse ev sahibi asla bu evi bana satmazdı. Önemli olan faiz oranları değil onun satıcılar ve fiyatlama üzerinde yarattığı psikolojik etki diyebiliriz.