Kat irtifaklı tapu ile Kat mülkiyetli tapu payındaki m2 farkı

Merhaba,

Kat irtifaklı olarak inşaat halinde iken satın aldığımız dairemizin kart irtifaklı tapusunda arsa payımız 145 m2 görünüyordu. İskan alındı , kat mülkiyetine geçildi ve yeni tapuda payın 106 m2 olduğunu farkettim. Evin halı neti 126m2 , brütü 145m2. Sitenin ve apartmanın ortak alanları , otopark vs bu kadar alan varken bunlardan pay gelmesini geçtim , mevcut tapuda görünen pay / payda nasıl oluyor da daire m2sinden düşük çıkıyor bunu anlayabilmiş değilim.

Konuyla ilgili bilgisi olanlardan cevap rica ediyorum.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte tapuda görünen arsa payı, dairenin metrekaresinden bağımsız olarak belirlenir; bu pay, tüm bağımsız bölümlerin (daire, dükkân vb.) projedeki konum, büyüklük, değer ve diğer unsurlarına göre müteahhit veya maliklerin anlaşmasıyla tespit edilir ve yönetim planında belirtilir (KMK m.3 ve m.14). Arsa payı, yalnızca dairenin net/brüt alanına göre değil, aynı zamanda kat, cephe, manzara, kullanım amacı gibi değer unsurları dikkate alınarak oranlanır; bu nedenle, 145 m² brüt bir dairenin arsa payı, tapuda 145 m² olarak değil, pay/payda şeklinde (ör. 106/… gibi) yazılır. Kat irtifakında belirlenen arsa paylarının kat mülkiyetine geçerken değiştirilebilmesi için tüm maliklerin rızası ve resmi senet gerekir; bu rıza olmaksızın bir değişiklik yapılmışsa veya payınızın eksiltildiğini düşünüyorsanız, tapu kayıtlarının düzeltilmesi (KMK m.3/son) davası açarak bilirkişi incelemesi talep edebilirsiniz. Buradaki fark, muhtemelen inşaat aşamasında belirlenen değerleme esaslarının iskan sonrası fiili durum ve bağımsız bölümlerin toplam değer dağılımına göre yeniden düzenlenmesinden kaynaklanıyor

Benim anlamadığım inşaat m2si baz alınarak yapılmıyor mu bu hesap? İnşaatın ortak alanlarından da pay (bina ortak alanlar, havuz otopark gibi site ortak alanları ) gelmesi gerekmez mi? Yani mantıken daire m2sinden daha fazla olması gerekmiyor mu? Payda arsa m2 x100 olarak belirlenmiş pay 10666 yani 106.66 m2 görünüyor. İrtifak tapuda 145 m2 idi. Sonuçta daire bizim adımıza ama kentsel dönüşüm vs yeniden bina yapılacağı zaman bu m2 önemli oluyor.