Müteahhit tarafından eksik bırakılan işler

Müteahhit ile 15/08/2023 Tarihinde ile satış sözleşmesi imzalarken evi 2 ay sonra teslim edeceğini, iskan başvurusunu da 2023 sonunda yapacağını söyledi. Evi bize 15 ay sonra teslim etti. Gecikme nedeni olarak proje ortakları olan firmanın çıkarttığı maddi sorunlar olduğu bilgisi verildi. İskan başvurusunu da söylediğinden 1 yıl sonra yaptı. Evdeki eksik ve sorunlu işlerin bir kısmını yaptılar. Bir kaç aydır telefonlarımızı açmıyorlar ve kalan eksikler konusunda hiçbirşey yapmıyorlar. Hala yapılması gereken büyük/küçük 112 maddelik bir liste var. Müteahhit firma bizden sonra 3 tane yeni projeye başladığı için eski işleri ile ilgilenmiyor. Evi taahhüt ettiği süreden 13 ay geç teslim ettiği için bir 13 ay kira ödemek zorunda kaldık. Evi satın aldığımızda İstanbuldaydık ve Eskişehire taşınmamız gerekiyordu. Gecikme olunca geçici bir eve taşındık. Bu yüzden 2 kez taşınma ücreti ödedik. Yaşanan sorunlar nedeni ile kendi projelerim ile ilgilenemediğim için işgücü kaybı oldu. Bu 2 yıllık süreç içinde tüm aşamaları fotoğraf ve videolar ile görüntüledim. Elimde 500'e yakın fotoğraf ve 130 civarı video mevcut.

Bu konuda ne yapılabilir? Bir arkadaşım adliyeden bilir kişi talebinde bulunmamı önerdi. Chatgptye sorduğumda bu işlemin dava açıldıktan sonra yapılaması delil kabul edileceğini, öncesinde sadece ön araştırma olarak kabul edileceğini söyledi. Ayrıca noterden kalan işlerle ilgili ihtar çekmemi önerdi.

Müteahhitten hangi yolu izleyerek neler talep edebilirim? Kira ücretleri, ek taşınma ücreti, iş gücü kaybı nedeni ile maddi/manevi tazminat?

Müteahhidin sözleşmede taahhüt ettiği teslim süresine uymayarak evi 13 ay geç teslim etmesi, iskan başvurusunu geciktirmesi ve ayıplı/eksik işler nedeniyle konutu sözleşmeye uygun şekilde teslim etmemesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 112, 113, 123 ve 125. maddeleri uyarınca sözleşmeye aykırılık ve temerrüt hükümleri çerçevesinde sorumluluğunu doğurur; bu durumda, noter kanalıyla ihtarname çekerek gecikme nedeniyle uğradığınız 13 aylık kira gideri, taşınma masrafları, belgelenebilir iş gücü kaybı ve konutun eksik/ayıplı teslimi nedeniyle hem maddi hem de uygun düşmesi hâlinde manevi tazminat talep edebilirsiniz. Dava açmadan önce, eksiklerin tespiti amacıyla sulh hukuk mahkemesinden “tespit davası” açarak mahkeme marifetiyle bilirkişi incelemesi yapılmasını sağlayabilir ve bu tespiti ileride açacağınız asıl tazminat davasında delil olarak kullanabilirsiniz; bu işlem davadan önce yapılırsa da hukuki değer taşır ve delil niteliği kazanır. Sözleşme, ödeme belgeleri, fotoğraf ve videolar ile birlikte tüm bu süreci bir avukat aracılığıyla yöneterek hem ayıplı ifa hem de gecikmeden doğan zararların tazmini yönünde güçlü bir dava açabilir, gerektiğinde müteahhidin yeni projelerinde haciz ve ihtiyati tedbir yoluna da başvurabilirsiniz

Umarım evi bedavaya yaptırmaya çalışmamıştır, sözleşmeye imzalayan kişi. Müteahhitin kendisi de bir anda bu kadar projeye başladığına göre batık olma ihtimali yüksek.

Detaylı cevap için teşekkürler. Tespit davasını biz adliyeye gidip avukat olmadan açabilir miyiz?

Teslim süresi yazılı olarak sözleşmeye eklenmemişti. Müteahhit ile olan yazışmalarımızda süre bilgisi var. Bu konuda bir sorun olur mu? Satış zamanı yayınlanan Sahibinden.com ilanında tüm evleri 2023 sonu teslim olarak geçiyordu. Bizim evi hızlandırarak teslim edeceklerini söyledikleri için inanmıştık.Süre de 2 ay gibi kısa olunca sözleşmeye ekleme gereği duymamıştık.

Teslim süresi yazılı sözleşmede yer almamış olsa dahi, müteahhit ile aranızdaki yazılı mesajlaşmalarda (örneğin WhatsApp, e-posta, SMS) açıkça teslim tarihi belirtilmiş ve bu tarih karşı tarafça da teyit edilmişse, bu beyanlar Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları uyarınca sözleşmenin zımni bir unsuru olarak kabul edilebilir ve geç teslim nedeniyle sorumluluk doğurur; ayrıca Sahibinden.com ilanı gibi kamuya açık beyanlar da Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun gereğince bağlayıcı sayılır. Teslim edilen konuttaki eksik ve kusurlu imalatların tespiti için Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde delil tespiti talepli tespit davası açabilir, bu işlemi avukatsız olarak bizzat gerçekleştirebilir, bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenecek raporu daha sonra açılacak tazminat davasında delil olarak kullanabilirsiniz; bu nedenle vakit kaybetmeden noterden ihtarname çekerek eksik işlerin tamamlanmasını ve gecikmeden kaynaklı kira, taşınma ve diğer zararlarınızın tazminini talep etmeniz, uyuşmazlık sürecinde hem hukuki zemin yaratır hem de iyi niyetli olduğunuzu ortaya koyar.

Ancak süreci doğru yönetmek için avukatla çalışmanızı öneririm.

Tespit davasından önce mi noterden ihtarname çekmek daha iyi olur? Ben önce elimde bilirkişi raporu ile eksikleri belgeleyip sonrasında noterden ihtar çekmek niyetindeydim.

Hukuken en sağlam yöntem, önce noter kanalıyla ihtarname çekip eksik ve ayıplı işlerin tamamlanmasını ve gecikmeden doğan zararların tazminini talep etmek, ardından müteahhitin bu ihtara cevap vermemesi veya yerine getirmemesi hâlinde tespit davası açarak bilirkişi tespiti yaptırmaktır. Çünkü noter ihtarnamesiyle müteahhite süre verilerek açıkça temerrüde düşürülmüş olur; bu da hem tespit davasında hem de sonrasında açılacak tazminat davasında güçlü bir hukuki zemin sağlar. Ancak müteahhit ile iletişim tamamen kopmuşsa, doğrudan tespit davasıyla işe başlamak da mümkündür. Yine de tavsiye edilen, önce noter ihtarı, sonra tespit ve akabinde esas dava şeklinde üç aşamalı, sistemli bir süreç

Çok net ve anlaşılır bilgiler verdiniz, çok teşekkürler. Eminim bana faydalı olduğu gibi başkalarına da faydalı olacaktır.

Noter ihtarı için chatgpt bir şablon önermişti. Sizin önerdiğiniz bir şablon olursa onu kullanarak ihtarı çekerim.