Müteahhit tarafından eksik bırakılan işler

Müteahhit ile 15/08/2023 Tarihinde ile satış sözleşmesi imzalarken evi 2 ay sonra teslim edeceğini, iskan başvurusunu da 2023 sonunda yapacağını söyledi. Evi bize 15 ay sonra teslim etti. Gecikme nedeni olarak proje ortakları olan firmanın çıkarttığı maddi sorunlar olduğu bilgisi verildi. İskan başvurusunu da söylediğinden 1 yıl sonra yaptı. Evdeki eksik ve sorunlu işlerin bir kısmını yaptılar. Bir kaç aydır telefonlarımızı açmıyorlar ve kalan eksikler konusunda hiçbirşey yapmıyorlar. Hala yapılması gereken büyük/küçük 112 maddelik bir liste var. Müteahhit firma bizden sonra 3 tane yeni projeye başladığı için eski işleri ile ilgilenmiyor. Evi taahhüt ettiği süreden 13 ay geç teslim ettiği için bir 13 ay kira ödemek zorunda kaldık. Evi satın aldığımızda İstanbuldaydık ve Eskişehire taşınmamız gerekiyordu. Gecikme olunca geçici bir eve taşındık. Bu yüzden 2 kez taşınma ücreti ödedik. Yaşanan sorunlar nedeni ile kendi projelerim ile ilgilenemediğim için işgücü kaybı oldu. Bu 2 yıllık süreç içinde tüm aşamaları fotoğraf ve videolar ile görüntüledim. Elimde 500'e yakın fotoğraf ve 130 civarı video mevcut.

Bu konuda ne yapılabilir? Bir arkadaşım adliyeden bilir kişi talebinde bulunmamı önerdi. Chatgptye sorduğumda bu işlemin dava açıldıktan sonra yapılaması delil kabul edileceğini, öncesinde sadece ön araştırma olarak kabul edileceğini söyledi. Ayrıca noterden kalan işlerle ilgili ihtar çekmemi önerdi.

Müteahhitten hangi yolu izleyerek neler talep edebilirim? Kira ücretleri, ek taşınma ücreti, iş gücü kaybı nedeni ile maddi/manevi tazminat?

Müteahhidin sözleşmede taahhüt ettiği teslim süresine uymayarak evi 13 ay geç teslim etmesi, iskan başvurusunu geciktirmesi ve ayıplı/eksik işler nedeniyle konutu sözleşmeye uygun şekilde teslim etmemesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 112, 113, 123 ve 125. maddeleri uyarınca sözleşmeye aykırılık ve temerrüt hükümleri çerçevesinde sorumluluğunu doğurur; bu durumda, noter kanalıyla ihtarname çekerek gecikme nedeniyle uğradığınız 13 aylık kira gideri, taşınma masrafları, belgelenebilir iş gücü kaybı ve konutun eksik/ayıplı teslimi nedeniyle hem maddi hem de uygun düşmesi hâlinde manevi tazminat talep edebilirsiniz. Dava açmadan önce, eksiklerin tespiti amacıyla sulh hukuk mahkemesinden “tespit davası” açarak mahkeme marifetiyle bilirkişi incelemesi yapılmasını sağlayabilir ve bu tespiti ileride açacağınız asıl tazminat davasında delil olarak kullanabilirsiniz; bu işlem davadan önce yapılırsa da hukuki değer taşır ve delil niteliği kazanır. Sözleşme, ödeme belgeleri, fotoğraf ve videolar ile birlikte tüm bu süreci bir avukat aracılığıyla yöneterek hem ayıplı ifa hem de gecikmeden doğan zararların tazmini yönünde güçlü bir dava açabilir, gerektiğinde müteahhidin yeni projelerinde haciz ve ihtiyati tedbir yoluna da başvurabilirsiniz

Umarım evi bedavaya yaptırmaya çalışmamıştır, sözleşmeye imzalayan kişi. Müteahhitin kendisi de bir anda bu kadar projeye başladığına göre batık olma ihtimali yüksek.

Detaylı cevap için teşekkürler. Tespit davasını biz adliyeye gidip avukat olmadan açabilir miyiz?

Teslim süresi yazılı olarak sözleşmeye eklenmemişti. Müteahhit ile olan yazışmalarımızda süre bilgisi var. Bu konuda bir sorun olur mu? Satış zamanı yayınlanan Sahibinden.com ilanında tüm evleri 2023 sonu teslim olarak geçiyordu. Bizim evi hızlandırarak teslim edeceklerini söyledikleri için inanmıştık.Süre de 2 ay gibi kısa olunca sözleşmeye ekleme gereği duymamıştık.

Teslim süresi yazılı sözleşmede yer almamış olsa dahi, müteahhit ile aranızdaki yazılı mesajlaşmalarda (örneğin WhatsApp, e-posta, SMS) açıkça teslim tarihi belirtilmiş ve bu tarih karşı tarafça da teyit edilmişse, bu beyanlar Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları uyarınca sözleşmenin zımni bir unsuru olarak kabul edilebilir ve geç teslim nedeniyle sorumluluk doğurur; ayrıca Sahibinden.com ilanı gibi kamuya açık beyanlar da Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun gereğince bağlayıcı sayılır. Teslim edilen konuttaki eksik ve kusurlu imalatların tespiti için Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde delil tespiti talepli tespit davası açabilir, bu işlemi avukatsız olarak bizzat gerçekleştirebilir, bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenecek raporu daha sonra açılacak tazminat davasında delil olarak kullanabilirsiniz; bu nedenle vakit kaybetmeden noterden ihtarname çekerek eksik işlerin tamamlanmasını ve gecikmeden kaynaklı kira, taşınma ve diğer zararlarınızın tazminini talep etmeniz, uyuşmazlık sürecinde hem hukuki zemin yaratır hem de iyi niyetli olduğunuzu ortaya koyar.

Ancak süreci doğru yönetmek için avukatla çalışmanızı öneririm.

Tespit davasından önce mi noterden ihtarname çekmek daha iyi olur? Ben önce elimde bilirkişi raporu ile eksikleri belgeleyip sonrasında noterden ihtar çekmek niyetindeydim.

Hukuken en sağlam yöntem, önce noter kanalıyla ihtarname çekip eksik ve ayıplı işlerin tamamlanmasını ve gecikmeden doğan zararların tazminini talep etmek, ardından müteahhitin bu ihtara cevap vermemesi veya yerine getirmemesi hâlinde tespit davası açarak bilirkişi tespiti yaptırmaktır. Çünkü noter ihtarnamesiyle müteahhite süre verilerek açıkça temerrüde düşürülmüş olur; bu da hem tespit davasında hem de sonrasında açılacak tazminat davasında güçlü bir hukuki zemin sağlar. Ancak müteahhit ile iletişim tamamen kopmuşsa, doğrudan tespit davasıyla işe başlamak da mümkündür. Yine de tavsiye edilen, önce noter ihtarı, sonra tespit ve akabinde esas dava şeklinde üç aşamalı, sistemli bir süreç

Çok net ve anlaşılır bilgiler verdiniz, çok teşekkürler. Eminim bana faydalı olduğu gibi başkalarına da faydalı olacaktır.

Noter ihtarı için chatgpt bir şablon önermişti. Sizin önerdiğiniz bir şablon olursa onu kullanarak ihtarı çekerim.

İşlerden dolayı biraz geç de olsa noter ihtarını çektirdik. Verilen sürede dönüş olmadı. Tespit davası için ne yapılması gerekiyor? Tüketici mahkemesi üzerinden mi yapmak gerekiyor? Biz taşınalı 14 ay oldu. ilk 4-5 ay müteaahit bazı tamir işlemlerini gerçekleştirdi sonrasında telefonları açmadı, usta göndermedi. Su kaçakları gibi acil işlemleri biz yaptırmak zorunda kaldık. Satın aldığımızdan beri eve ait elimde 500'e yakın fotoğraf ve 130 civarı video mevcut. Çatı problemi nedeni ile mobilyalarımız hasar gördü. Sigorta firması mobilya hasarını karşıladı ve müteahhite rücü edecek. Google ve şikayetvar üzerinde müteahhit ile benzer şikayetler de var. Bu koşullarda tespit davasını avukat olmadan kendimiz açabilir miyiz? Avukatı 3. aşamada dahil etmeyi düşünüyorum.

TBK m. 474 vd. hükümleri ile (Borçlar Kanunu'nun dili sadedir okuyunca ne anlama geldiğini anlarsınız.) eser sözleşmelerinden kaynaklanan ayıpla ilgili hüküm açık ancak uygulaması genelde yargı kararları ile muğlaktır. Özellikle Yargıtay ayıbın niteliği (açık,gizli,ağır) ve yükleniciyi bu durumdan haberdar etme konularında oldukça titizdir o yüzden ''ayıplardan haberdar etme'' konusunu hiç geciktirmemek gerekir. Zamanında bildirilmediği ve o haliyle kullanılmaya devam edildiği için zımni kabul anlamına geldiği gerekçesiyle reddedilen davalar biliyorum.

Her şeyden önce taraflar arasında akdedilen sözleşmeye bir bakılması gerekir. Bazen hak sahibinin ayıp gördüğü şeyler gerçek bir ayıp olmayabiliyor ya da sözleşme ile ayıp dışı kabul edilebiliyor. Uygulamada genelde ayıp fark edildiği gibi dava öncesi hiç vakit kaybetmeden hızlıca sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti isteminde bulunulur, tercihen bilirkişinin tespit için geleceği gün ve saati yükleniciye bildirerek (geçerli bir delil sayılması için buna dikkat ediliyor.) bilirkişi marifetiyle delil tespiti yaptırılır, sonra ilgili delil tespiti ile seçimlik hak kullanımı yapılarak (seçimlik hak kullanımı önemli tükenen haklardır, kullanıldığında tükenir ikinci kere kullanılmaz ancak mahkeme marifetiyle seçimlik hak değişimi yapılabilir.) yükleniciye ihtarname çekilir ve süre verilir. Süre sonunda talepler karşılanmazsa arabuluculuk ve dava işine girişilmesi gerekir. Dava öncesi yaptırdığınız delil tespiti mahkeme tarafından her zaman hükme esas bir delil olarak kabul edilmese de mahkeme esnasında alınacak bilirkişi raporu ile uyum içinde olması durumunda özellikle zararın belirlenmesi noktasında elinizde çok kuvvetli bir delile dönüşür.

Siz uygulamada başvurduğumuz bu usul yönünden biraz geç kalmışa benziyorsunuz. Hak kaybı yaşamamanız için daha fazla vakit kaybetmeden sürece girişmenizi tavsiye ederim.

Evin tesliminden sonra müteahhide ihtarname çekmiş olmanız yerinde bir adım bu aşamadan sonra elinizdeki haklılığı güçlendirecek teknik bir delil için, bulunduğunuz ildeki Tüketici Mahkemesi nezdinde (veya yoksa Asliye Hukuk Mahkemesi sıfatıyla) delil tespiti talepli dava açabilirsiniz; bu dava türünde mahkemeden, taşındığınız evde halen mevcut olan eksik ve kusurlu imalatların keşif ve bilirkişi marifetiyle tespit edilmesini talep etmeniz yeterlidir başvurunuzda sözleşme, noter ihtarı, eksik listesi ve temsili fotoğraflar gibi belgeleri sunmanız, bilirkişi ücret ve harcını yatırmanız halinde süreç işler, tespit raporu da sonrasında açacağınız tazminat davası için güçlü bir delil olarak kullanılabilir.

Ancak süreci bir avukatla ilerletmenizi öneririm

Delil tespiti davasını mı avukatla ilerleyelim, yoksa ardından açılacak davayı mı? Bu tür davalarda avukatla anlaşma ne şekilde yapılıyor? Sabit bir ücret mi yoksa alınacak tazminat üzerinden yüzde olarak mı?

Bu tür işlerde en önemli aşama, delil tespitinden sonra açılacak tazminat davasıdır bu yüzden bütçe açısından bakarsak avukatı esas davada devreye sokmak daha mantıklı olur, ancak zarar büyükse ve teknik detay çoksa tespit aşamasında da avukat faydalı olabilir. Ücretlendirme genelde ya sabit bir rakam şeklinde olur ya da sabit ücret + kazanılan para üzerinden yüzde şeklinde anlaşılır bazen sadece yüzde usulü de yapılır. En yaygın yöntem, makul bir peşin ücret ve tahsil edilen tazminat üzerinden ek bir yüzde alınması