İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliye Süreci

Merhaba, geçtiğimiz hafta kiracılı bir ev satın aldım.

Pazartesi de ihtarname çektim, akabinde de kiracıyı aradım.

Tahmin edeceğiniz üzere oturmaya devam etmek istediklerini, kiraların çok yüksek olduğunu, şu an işleri nedeniyle ayrılmalarının mümkün olmayacağını söyledi.

Ben de elimden geldiğince ılımlı yaklaşmaya çalışıyorum, hatta 8-9 ay sonra tahliye etseler benim için sorun olmayacağını söyledim, ona da pek yanaşmadı.

Sonuç olarak bu iş dava ile sonuçlanacak belli ki. Şimdi cevabını net olarak bulamadığım birkaç husus var.

Kiracının 6. yılı başlamış durumda. Kirası da emsallerin çeyreği ancak ediyor.

İhtarnamenin üstüne kira tespit davası açmam mümkün mü? Bu davayı açarsam mevcut sözleşmeyi kabul etmiş sayılır mıyım?

Tahliye davasında hakim benim lehime karar verir ise, tahliye davası açtığım süreden itibaren ödemiş olduğum kiralar sebebiyle uğradığım zararı talep etme hakkım var mıdır?

Yanıtlar için şimdiden teşekkür ederim.

Merhaba hocam.

Öncelikle kira tespit davası ve tahliye davasını ayrı ayrı açtığınız zaman çok eski Yargıtay uygulamalarında bazen tahliye davasının kirayı olması gerekenden daha fazla artırmak için baskı oluşturmak amacıyla açıldığı ve bu sebeple kiraya verenin kötü niyetli olduğu sebebiyle reddetiğine dair kararları var.

Yeni uygulamada bundan uzaklaşılsa da eğer açacak olursanız da kiralanan yerin tahliyesinin dava yoluyla yapılması uzun zaman alacağından bu geçen sürede mağdur olmamak adına açılacağını, tahliye talebinin net olduğunu vurgulayarak yeni bir ihtar ile bildirilmesi üzerine açmanız faydalı olacaktır. Özellikle kira bedeli şu olsun olmazsa tahliye et gibi ifadelerden kaçınmak gerek. Aksi halde istenen kira bedeli verilse tahliye istenmeyecek anlamı çıkar.

Ayrıca kira tespit davası açmak size her zaman fayda sağlamayabilir. Eski kira sözleşmesinde kiranın her sene yenileneceğine dair hüküm yoksa ve yeni kira dönemi de diyelim geçen aydı. Sizin çekeceğiniz ihtar ile ancak bir sonraki kira döneminden itibaren kira bedeli belirlenir. Yani bu örnekte 11 ay sonrası için. O yüzden kiranın yenilenme dönemi ve sözleşmede her sene kira bedelinin artılacağına dair bir hüküm var mı yok mu bilir isek daha sağlıklı bilgi verebiliriz. Çünkü kural olarak  yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte ihtar şartı var.

Öte yandan mevcut kira sözleşmesine siz kanunen doğrudan taraf olduğunuz için bu arada başka bir yerde fazla kira vermenizde bir zarar doğmaz. Aradaki farkı talep edemezsiniz. İçerideki kiracının varlığını biliyordunuz ve kişi de anlaştığı bedel ne ise onu ödüyor zaten.

Hocam öncelikle ayırdığınız zaman ve verdiğiniz kıymetli bilgiler için çok teşekkür ederim.

Kira sözleşmesi Ekim 2017'de başlamış.

Birinci yıldan sonraki artışlar için de Borçlar Kanunu'na atıfta bulunulup yıllık kira döneminin ÜFE ortalaması esas alınacağı belirtilmiş. Ancak son yılı %25 olarak belirleyip önceki yılları da bahsedilen oranla hesapladığımda mevcut kira olması gerekenin altında kalıyor. Muhtemelen bu oranın altında zam yapılarak devam edilmiş hep. Gerçi buradaki fark çok önemli değil zaten benim için.

Bu şartlar altında kira tespit davası için sözleşme tarihi sebebiyle bugün itibarıyla yapılacak bir şey yok sanırım. Daha doğrusu 2023 Eylül-Ekim dönemine kadar.

Pratikte de asıl amacım tahliye olduğu için bu adımın bana pek bir fayda sağlama ihtimali olmadığı gibi aksine zarar verme ihtimalinin olduğunu anlıyorum.

Dolayısıyla bu defteri kapamak daha mantıklı sanırım.

Son kısma gelirsek, aslında ben 6 aylık süreçte bu kirayı almaya razıydım, evet o bölümde sorun yok. Ancak 6 ay sonra hala tahliye etmediği durumdan sonrası benim razı olduğum bir konu değil. Haliyle açılacak olan davada kiracının tahliyesine karar verilirse, 180. günden itibaren aslında mülkü tahliye etmiş olması gerektiğinden benim 181. günden itibaren doğacak zararlarımdan sorumlu olabileceğini düşünmüştüm.

@K.chaLi

Rica ederim hocam. Ekim 2022 itibari ile sözleşme bir yıllık olan yeni dönemine girmiş olduğundan hemen harekete geçip dava bile açsanız belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. O yüzden pratikte çok faydası olmayabilir. Ancak tahliye talebi de 1 aylık bildirimden itibaren 6 ay sonra açılacak dava ile olacağından bu davanın da bir sene süreceği düşünülürse kira tespit davası açmak faydasız veya zararlı olmaz ama az faydalı olabilir. Yani aylarca uğraş beş altı ay zamlı kira ya alırsın ya almazsın. (Ama burası Türkiye tahliye davası 3 yıla sonuçlanır bu sefer de keşke dersin)

Yerinizde olsam nasılsa 6 aylık tahliye davası açması süresi her türlü bekleneceğine göre bunu bekler ve kiracının tutumuna bakarım. Diyelim ki çıkmayacak. O zaman da 2023 yılının Ekim ayı yaklaştığı için baktım çıkmıyor; kira tespiti isteyeceğinizi de ihtar ederim. (Şu kadar artırdım yoksa tahliye et dememek şartıyla! yani tahliyeyi kirayı artırmak amacıyla istiyormuş izlenimi vermemek lazım) Tahliye için gereken sürede de tahliyeyi açarım. Bu sefer kiracı şunu düşünecek; zaten ben kira ucuz diye çıkmamak istiyordum şimdi kira tespiti yapılıyor zaten emsale yakın bir miktar belirlenir bir yandan da tahliye var ne zaman sonuçlanacağı belli değil, o zaman bu riski taşıyacağıma ev bakarım. Diğer türlü adam der ki tahliye zaten 1 sene sürer zaten kira normale göre neredeyse 4'te 1, neden çıkayım?

Bir diğer husus şu. Ben yukarıda sizi yanlış anlamışım. Siz altı aylık sürede kiracının evden çıkmak durumunda olduğunu varsayarak bunu söylemişsiniz. Bu aylık aylık süre tahliye emri gibi düşünülmemelidir. Aslında bunu avukatların çoğu da böyle sanıyor. Ama bu altı 6 aylık süre kiracıya evden çıkması için tanınan süre değil. Bu süre sizin sözleşmeyi sonlandırmanız için açacağınız dava için beklemeniz gereken süre. Bu sürede kiracı düşünüp taşınacak, karar verecek belki başka eve çıkacak. (kanun kiracı böyle bir şeyle karşı karşıya kalırsa nefes alması için süre olsun istemiş) O yüzden bu süreye rağmen çıkmazsa tahliye hakkı doğmaz. Çünkü tahliye hakkı açılacak davada sizin gereksinim sebebi ile evde oturmanız gerektiğinizi ispat etmeniz ile doğar. O yüzden bu altı aylık süre ile karıştırmamak lazımdır.

Tekrardan teşekkür ederim bilgiler için.

Aslında belirli bir süre sonunda çıkmayı taahhüt etseler ben 6 ay boyunca kira almamaya hatta taşınma masraflarını karşılamaya bile razıyım. Ya da çıkarken boya vs de istemeyeceğim.

Üzerimize başka bir tapu da olmadığı için tahliye davasının da ama erken ama geç sonucu belli.

Bu aşamada sanırım sabırla karşı tarafın yapacağı hamleleri beklemekten başka pek yapacak bir şey yok.

Bu kadar bilgi sahibi olduğunuz için hukukçu olduğunuzu varsayıyorum. Muhtemel bir dava sürecinde sizinle çalışma imkanı elde edebilmek adına iletişim bilgilerinizi iletebilirseniz çok memnun olurum.

@K.chaLi