Yabancıdan Konut Alımı Banka Konut Kredisi

Merhabalar,

Yabancı birinden konut kredisi kullanarak konut alacağım arada emlakçı var kendisi vekaletnamesi var. Ama kafamı bişey karıştırdı. Satıcı yabancı olduğu için ödemeyi para transferini kendi ülkesindeki bankaya istiyor swift olarak. Kredi kullandığımda banka bunu yapar mı yani yabancı bir bankaya ücreti gönderir mi ?

Konut kredisi kullanılarak yapılan taşınmaz alımlarında bankalar, kredi tutarını doğrudan ve yalnızca tapu işlemine konu satış bedelinin ödenmesi amacıyla, satıcı adına açılmış Türkiye’deki bir banka hesabına aktarır; yabancı satıcının yurt dışındaki hesabına SWIFT yoluyla kredi bedeli gönderilmesi bankacılık uygulamasında mümkün değildir. Bunun nedeni hem BDDK düzenlemeleri, hem MASAK mevzuatı, hem de bankanın krediye konu teminatı (ipotek) tesis ederken paranın satışla birebir örtüşmesini ve Türkiye’de izlenebilir olmasını zorunlu görmesidir. Satıcının yabancı olması veya emlakçının vekâletnameye sahip bulunması bu durumu değiştirmez; banka, tapu devrinin gerçekleştiği anda bedelin Türkiye’deki hesaba ödendiğini görmek ister. Uygulamada çözüm, yabancı satıcının Türkiye’de bir banka hesabı açması (ya da mevcutsa o hesabın kullanılması) ve ödemenin bu hesaba yapılmasıdır; aksi hâlde banka kredi kullandırmaz. Bu nedenle, “parayı kendi ülkemdeki bankaya gönderin” talebi yüksek riskli olup kredi sürecini fiilen kilitler ve hukuken de sağlıklı değildir.

Bilgilendirme için çok teşekkür ederim. Bu yabancının Türkiye’de vekaletname verdiği avukatı da var. Eğer banka swift olarak kredi tutarını göndermeyi kabul etmezse vekaletname esi olan avukatının Türkiye’deki hesabına ödeme yapabileceğimizi emlakçı belirtmişti. Ödemeyi banka vekaletnamesi bulunan avukata yapabilir mi ?

Rica ederim. Konut kredisi kullandırılırken banka, kredi bedelini satış sözleşmesinde “satıcı” olarak yer alan kişi adına ve doğrudan satış bedelinin ifası amacıyla ödemek zorundadır; bu nedenle, satıcının vekâlet verdiği avukatın Türkiye’deki kişisel hesabına kredi tutarının aktarılması kural olarak mümkün değildir. Bankacılık uygulamasında vekâletname, tapuda satış yapma yetkisi sağlar; ancak kredi bedelinin üçüncü bir kişinin hesabına gönderilmesine tek başına hukuki dayanak oluşturmaz. İstisnai olarak, bankalar çok açık, sınırsız ve bedel tahsiline özel yetki içeren, ayrıca bankanın iç mevzuatınca kabul edilen bir vekâletname görse dahi, MASAK ve BDDK yükümlülükleri nedeniyle bu yolu genellikle reddeder; zira kredi bedelinin satıcı dışında bir kişiye ödenmesi, işlemin amacından sapma ve teminat–ifa bağının kopması riskini doğurur. Sağlıklı ve sorunsuz yol, yabancı satıcının Türkiye’de kendi adına bir banka hesabı açması ve kredi bedelinin tapu devriyle eş zamanlı olarak doğrudan bu hesaba aktarılmasıdır; emlakçının önerdiği avukat hesabı seçeneği ise pratikte kredi sürecini riske atan ve bankalarca çoğunlukla kabul edilmeyen bir yöntem