ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE CEZAİ ŞART
Cezai şart, borç ilişkisinde edimlerin ifasının zamanında ve gereği gibi gerçekleşmesi için borçlu tarafta ifaya yönelik bir baskı oluşturulmasıdır. Borçlu, ifayı gereği gibi yerine getirmemesi durumunda kararlaştırılan cezai koşulu üstleneceğini taahhüt etmektedir.
Cezai şart asıl borca bağlı olarak kararlaştırılan bir yan edim olup geçerliliği asıl borcun geçerliliğine bağlıdır. Eğer hukuka uygun bir asıl borç varsa cezai koşul istenebilir. Cezai şartın asıl borçla ilişkisi kanunda da teminat altına alınmıştır. TBK 182/2, Asıl borç herhangi bir sebeple geçersiz ise veya aksi kararlaştırılmadıkça sonradan borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkânsız hâle gelmişse, cezanın ifası istenemez. Ceza koşulunun geçersiz olması veya borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple sonradan imkânsız hâle gelmesi, asıl borcun geçerliliğini etkilemez.
Cezai şart aynı zamanda alacaklının zararından bağımsızdır yani alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile cezai şartı isteyebilir. Alacaklının zararı ispat külfeti bulunmamaktadır. Cezai şartı ,gecikme tazminatından ayıran en önemli fark ise burada karşımıza çıkar. Gecikme tazminatı , tazminat istenebilmesi için gereken şartların yerine getirilmesiyle talep edilebilmektedir. Tazminat isteminde ise tazminat talep eden kişinin zarara uğraması gerekir oysa cezai şartın istenebilmesi için herhangi bir zararın doğması gerekmez ama cezai şartın istenebilmesi için kusurun varlığı gereklidir.
TBK md 179 da cezai şarta ilişkin; Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.
Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.
Borçlunun, kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi, dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat etme hakkı saklıdır.
Buradan hareketle cezai şartın sözleşmede farklı durumlar için kararlaştırılabileceğini söylemek gerekir. Cezai şart sözleşmede şu şeklerde karşımıza çıkabilir.
- İfa yerine kararlaştırılan cezai şart(seçimlik cezai şart)
- İfaya ek olarak kararlaştırılan cezai şart
- Dönme cezası
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ifa yerine kararlaştırılan cezai şart, ifa yerine istenilebilecek cezai şart TBK 179/1 de belirtildiği üzere borçlunun hiç veya gereği gibi ifa etmemesi durumunda aksine taraflarca bir hüküm konulmamışsa ya borcun ifası istenebilecek ya da cezanın ifası istenebilecektir. Arsa sahibi edimini hiç veya gereği gibi yerine getirmeyen yükleniciye karşı bir seçimlik hakka sahiptir. Bu seçimlik haktan dönülemez yani arsa sahibi ya yüklenici tarafından inşaatın sözleşmeye uygun şekilde tamamlanmasını isteyecek ya da sözleşmede belirlenen cezai şartın ifasını isteyecektir. Arsa sahibinin yükleniciden hem edimin ifasını hem de cezai şartı istemesi mümkün değildir.
Sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı BK’nın 158/1. maddesi; “Bir akdin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hali için bir sözleşme cezası taahhüt edilmişse, başkaca bir anlaşma olmadığı surette, alacaklı ancak ya akdin ifasını veya cezanın ödenmesini ister.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu düzenlemede, sözleşmenin kararlaştırılan cezai şarta ilişkin cümlenin birinci kısmı seçimlik cezai şart mahiyetindedir. Davalı-karşı davacı aynı zamanda ifayı da istediğinden, yani sözleşmede kararlaştırılan bedeli de talep ettiğinden birinci cümle uyarınca cezayı isteyemez. İkinci kısımdaki cezai şart ise feshedenin aleyhine öngörülen bir cezadır. Yani fesheden tarafın karşı tarafından istenebilecek bir cezadır. Buna göre davalı-karşı davacı fesheden taraf olduğundan maddede düzenlenen cezayı talep edemez. Bu durumdan cezai şart yönünden istemin reddi gerekirken karşı davada hükmedilen 15.000,00 TL cezai şarta hükmedilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.[1]
Sözleşmeyle cezai şartın kararlaştırılması durumunda muhtemel zararları önceden götürü usulüyle belirlenmektedir Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde seçimlik cezai şart hükmü şu şekilde hüküm altına alınır;
*İşbu sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükler yüklenici tarafından sözleşmeye uygun olarak ifa edilmezse yüklenici, arsa sahibine XXX.XXXXX TL ödeyecektir*
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ifaya ek olarak kararlaştırılan cezai şart,TBK 179 /2 de belirtildiği üzere edimin belirlenen yer ve zamanda ifa edilmemesi durumunda cezai şart ödeneceği kararlaştırılmışsa alacaklı hakkından açıkça feragat etmiş olmadıkça ya da ifayı çekincesiz olarak kabul etmedikçe ifayla birlikte cezai şartı da isteyebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en çok karşımıza çıkan cezai koşul türü ifaya ek olarak belirlenen cezai şarttır. İfaya ek olarak cezai şartın istenebilmesi için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olması gerekir ve sözleşmeden dönülmemesi de cezanın istenebilmesinin koşuludur. Yüklenici kendi kusuruyla temerrüde düşmüş olmalı ve yüklendiği işi zamanında yerine getirmemiş olmalıdır.
Yüklenici kendinden kaynaklamayan nedenlerle eseri teslim borcunu süresinde veya yerinde yerine getiremiyorsa ve bunu kanıtlamışsa ondan gecikme cezası istenemez[2]
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ifaya ekli cezai şart düzenlemesi gecikilen her gün için belirli bir miktar paranın ödenmesi olarak kararlaştırılır. Cezai şart miktarını taraflar istediği gibi belirleyebilirler.(TBK 182/1)
Tarafların serbestçe belirlediği cezai şart için eğer yüklenici tacir ise sonradan cezai şartın fahiş olduğu iddiasında bulunamaz. Tacir yüklenici ,basiretli hareket etmek külfeti altında olup sözleşmede yüklendiği edimi zamanında ve gereği gibi yerine getirmek zorundadır. Yüklenici açısından ,cezai şartın onu ekonomik olarak yıkıma uğratacak olması ya da ahlaka aykırı olarak çok yüksek miktarlarda cezai şart belirlenmesi durumunda cezai şart hakim tarafından indirilebilir.
. Tacir olan davacı basiretli bir iş adamı gibi hareket etmediği, yapmış olduğu sözleşmedeki edimlerini özenle ve zamanında yerine getirmediği anlaşılmaktadır. Sözleşmeye konulan cezai şartın caydırıcılık yönünün gözden kaçırılmaması, tacir olan davacı için sözleşmeye bağlılığında esas olması gerekir. Öyle ise mahkemece davacı şirkete ait malvarlığının aktif ve pasifleri ile araştırılarak dava konusu cezai şartın gerçekten davacının mahvına sebep olacak ise hakkaniyete uygun bir indirim yapılarak karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma gerektirir.[3]
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde dönme cezası, dönme cezası borçlunun sözleşmede kararlaştırılan cezayı alacaklıya ifa ederek asıl borcundan kurtulmasını sağlayan borçlu yararına bir mekanizmadır. Nitekim TBK 179/3 de, borçlunun, kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi, dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat etme hakkı saklıdır, şeklinde ifade edilmiştir. Bu durumda borçlunun böyle bir hakkı olduğunu ispat emesi gerekecektir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici, arsa sahibiyle yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde dönme cezası kararlaştırmışsa cezayı ifa ederek borcundan kurtulabilir. Yüklenicinin bu imkanı kullanabilmesi için yürürlükte bir sözleşme olmaması gerekir yani sözleşmeden dönülmedikçe bu imkan kullanılamaz.
Bunun yanında, talep edilen istek kalemlerinden birisi olan sözleşmenin 27. maddesindeki hüküm, hukuki niteliği itibariyle BK’nın 158/III. (TBK 179/son ) maddesi gereğince dönme cezası mahiyetindedir. Bu tür cezanın istenebilmesi için karşı tarafça akitten dönülmesi gerekir. Somut olayda ise, imkansızlık hali mevcut olup, davalı yüklenicinin sözleşmeden dönmesi söz konusu değildir. Bu nedenle dönme cezasına ilişkin istemin şartları oluşmadığından tümüyle reddi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.[4]
Dönme cezası diğer cezai şartlardan farklı olarak edimi ifa yönünde bir zorlama değil borçtan kurtulmada bir kolaylık sağlamaktadır. Bu imkanla birlikte oluşan bir diğer sonuç ise arsa sahibinin dönme cezasını aşan zararlarını isteyememesidir. Dönme cezası niteliği gereği cayma parasından da farklıdır.
Cayma parası TBK 178 de, Cayma parası kararlaştırılmışsa, taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkili sayılır; bu durumda parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır; almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir.
Cayma parasında sözleşmeden cayan taraf verdiği parayı geri isteyemez eğer alan taraf cayarsa aldığının iki katını ödemesi gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde dönme cezası tercih edilmektedir.
[1] Yargıtay 15.HD Esas:2016/4282 , Karar: 2017/234
[2] İnşaat Hukuku, Av. İlker Hasan Duman,syf.713
[3] Yargıtay 13.HD Esas: 2011/10558 Karar: 2011/18029
[4] Yargıtay 23.HD Esas 2013/8338 Karar :2014/1193
Av. iltan Ekmekçioğlu
İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE EKSİK İŞLERDEN MÜTEAHİTTİN SORUMLULUĞU
Eksik iş, eser sözleşmesinde belirlenen ya da sözleşmenin eki niteliğindeki teknik şartnameler uyarınca yapılması gereken işlerin yapılmamış olmasını ifade eder. Sözleşmede düzenlenmese dahi bazı işlerin de yüklenici tarafından dürüstlük kuralı gereği yapılması gerekmektedir ki yine bu işlerin yapılmaması da eksik iş olarak değerlendirilir.
Eserdeki eksik işlerden yüklenicinin sorumluluğu genel hükümlere göre değerlendirilecektir. TBK 112 göre; Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. Eserin eksik ifası hiç ifa edilmeme olarak değerlendirildiğinden yüklenici eksik işler bedelinden sorumludur.
İş sahibi eksik işler sebebiyle uğradığı zararın giderilmesi için nasıl bir yol izleyecektir?
İş sahibi eğer eser bedelini ödememişse yükleniciye bedel ödemekten kaçınıp eserdeki eksiklerin tamamlatılmasını isteyebilir. Ya da yüklenicinin eksikleri tamamlama yönünde iradesi olmadığı takdirde giderleri yüklenici tarafından karşılanmak üzere eserin bir başkasına tamamlattırılmasına izin verilmesini yargıçtan talep edebilir. Çünkü TBK 113/- Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır- hükmüyle yapma borcuna ilişkin aykırılıklarda iş sahibine, yükleniciye karşı uygulamada ‘nama ifa ‘ davası olarak bilinen davayı açma hakkı verilmiştir. Diğer bir yol olarak iş sahibi yükleniciyi temerrüde düşürüp uğradığı zararları TBK 125 deki seçimlik haklarını kullanmak suretiyle tazmin edebilir. Ancak seçimlik haklar bağlamında dikkat edilmesi gereken bir husus da şudur ki; eksik işler bedeli müspet zarar kalemi sayıldığından eksik işler bedelinin istenebilmesi için sözleşmeden dönülmemiş olması gerekir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde iş sahibi, yükleniciye karşı tapu paylarını devir borcu altına girerken yüklenicinin ise arsa sahibine karşı sözleşmeye uygun ayıpsız ve eksiksiz bir eser meydana getirip teslim etme borcu vardır. Eğer inşaatta eksiklikler var ise yani eksik iş yapılmış ise iş sahibi yükleniciye tapuların devrini yapmaktan kaçınabilir ve TBK md. 97 uyarınca ödemezlik definde bulunabilir. Buna rağmen yüklenici tarafından iş sahibi aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davasında ise eksik işler bedelinin gündeme getirilmesi mahsuplaşma niteliğindedir ve mahkeme tarafından re sen göz önünde tutulması gerekir. Yüklenicinin tescil talebinin kabulü eksik işler bedelinin ödenmesi koşuluna bağlıdır.[1] Eksik işlerin bedeli bilirkişi marifetiyle hesaplatıldıktan sonra yükleniciye tamamlanma oranına göre tapu devri yapılacaktır.
Eksik işler bedelinin hesaplanmasında ise teslim anındaki serbest piyasa rayiçleri dikkate alınacaktır.[2] Fakat eksik işler bedeline yönelik dava zararın yüklenici açısından artmasına sebep olmadan uygun süre içinde açılmışsa dava tarihi serbest piyasa rayiçleri esas alınabilir.
Ayrıca ayıptan kaynaklı sorumlulukta olduğu gibi iş sahibinin teslim alırken ihtirazi kayıt ileri sürmesi de zorunlu değildir. [3] İş sahibi eser sözleşmesinden kaynaklı uyuşmazlıkların bağlı olduğu beş yıllık zamanaşımı süresi içinde eksik işler bedelini yükleniciden isteyebilir.
[1] Yargıtay 15. HD 24.1.1994 E. 1993/1676 K. 1994/259
[2] Yargıtay 15. HD 7.12.2011 E. 2011/752 K. 2011/7242
[3] Yargıtay 15. HD 2.3.2009 E.2008/1681 K.2009/1080
Av. İltan EKMEKÇİOĞLU
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DÖNÜLMESİ VE TASFİYESİ
Yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili olarak bozulması (feshi) durumunda bu arsa payları talep halinde arsa sahibine geri döner. (TBK. md. 125 II)1
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili bozulması durumunda imalat bedelinin fesih iradelerinin birleştiği ya da sözleşmenin dava yoluyla bozulması durumunda bozma (fesih) kararının kesinleştiği tarih itibari ile mahalli piyasa rayiçlerine göre istenmesi mümkündür.2
Fesih iradesinin açık bir irade beyanı ile karşı tarafa bildirilmesi mümkün olduğu gibi, bu iradenin bir eylem biçimi ile de duyurulması mümkündür. Örnek olarak; yüklenici gerçekleştirdiği imalat bedelinin tahsilini talep ederse bu talebi ile sözleşmeyi feshettiği de anlaşılmaktadır. Arsa sahipleri de sözleşmeyi feshederlerse fesih konusunda taraf iradeleri birleşmiş olur. Fesih iradeleri birleştiğinden imalat bedeli yönünden feshin haklı olup olmamasının önemi yoktur. Fesih sonucu işin tasfiyesi gerekeceğinden, yüklenici haksız zenginleşme hükümlerine göre, dava tarihi itibariyle gerçekleştirdiği arsa sahiplerinin yararlanabileceği ekonomik değeri olan ve malvarlıklarında artış sağlayan imalat bedelini isteyebilir.3
Sözleşme ilişkisinin tasfiye edilerek sonuçlandırılması gerekir. Tasfiyeden amaç; şayet yüklenicinin iş sahiplerinin malvarlığına geçirdiği bir değer varsa bunun geri verilmesinin sağlanması (örneğin yapılan inşaat bedeli), buna karşılık arsa sahipleri de yükleniciye bir kısım tapu devretmişlerse bunların saplanarak arsa sahibine geri verilmesinin sağlanması gerekir. Zira iş tasfiyeyle sonuçlandığından bunlar karşı tarafın malvarlığında kaldığı sürece haksız zenginleşmeye neden olur. 4
Yüklenicinin sözleşme uyarınca kendisine isabet eden bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi, ancak inşaatı eksiksiz ve ayıpsız olarak iş sahibine teslim etmesine bağlıdır. Yükleniciye verilmesi gereken daireler avans niteliğinde olduğundan, mahkemece, inşaatın şimdiki oranını karşılayacak sayıda bağımsız bölümün yüklenici adına tesciline, eksik ve bozuk kısımla orantılı sayıda bağımsız bölüm tapusunun da -teminat olarak iş sahibi üzerinde bırakılması gerekir.5
1-YARGITAY 15. HD. 29.11.2010, 6021/6481
2- YARGITAY 15. HD. 1.10.2012, 5360/5918
3- YARGITAY 15. HD. 19.12.2005, 7710716899
4-YARGITAY 15.HD. 6.11.2003, 1884/5280
5- YARGITAY 15. HD. 25.5.1998, 1914/2183
AV. İLTAN EKMEKÇİOĞLU
KAÇAK YAPILAR DA İMAR MEVZUATINA AYKIRILIĞIN TESPİTİ
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar İmar Kanunu hükümlerine tabidir.
İmar Kanunun 21.maddesi gereğince, aynı kanunun 26.maddesindeki istisnalar dışındaki bütün yapıların yapımı, yerel yönetimlerce verilecek izne bağlıdır. Yerel yönetimlerden izin(ruhsat) alınmaksızın yapılan yapılar ile ruhsata aykırı yapılan yapılar yahut bağımsız bölümler anılan yasanın 21.maddesi gereğince ‘’Kaçak’’ sayılır ve yerel yönetimlerce yıkılması zorunludur. Kaçak yapı yapılması ise , İmar Kanunu 42.maddesi uyarınca suç teşkil ettiğinden ‘’ceza ‘’ yaptırımı uygulanmasını gerektirir. İmar Kanunu hükümleri , kamu düzeni gereğince ‘’emredici’’ hukuk kuralları olup, mahkemece yargılamanın her aşamasında doğrudan gözetilir. Kaldı ki yüklenici, özen ve sadakat borcu gereği, inşaatı taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine, İmar Kanunu ve yönetmeliklerine ve inşaat tekniğine uygun olarak yapmakla yükümlüdür. Yapının kaçak olması durumunda, yüklenici iş bedeli; iş sahibi ise ayıplı ve eksik iş bedeli isteyemez. İmara aykırılık, tadilat projesiyle giderilebilecek derecede ise, mahkemece inşaatın yasal hale getirilmesi için önce yükleniciye süre verilmesi; verilen süre içinde gereğini yapmadığı takdirde ise giderlerinden yüklenici sorumlu olmak üzere, iş sahibine yetki ve süre verilmesi gerekir.1
Sözleşme ve onaylı mimari projenin yerinde uzman bilirkişi kurulu aracığıyla uygulaması yapılarak yapının sözleşme hükümlerine ve onaylı projesine uygun yapılıp yapılmadığı belirlenecektir.2
Proje yoksa , onaylı değilse, projeye bağlanması olanaklı değilse, ortada kaçak yapı var demektir. Yapı ‘’kaçak’’ ise , kaçak yapının kullanımına bağlı ve yapıdan ayrı iş sahibince kullanılamayacak , bu bağlamda yararlanılamayacak sözleşme dışı işlerin bedelinin yüklenici tarafından istenemeyeceği göz önünde bulundurulacaktır.
[1] Yargıtay 15.HD. 23.06.2003, 1812/3377
[2] Yargıtay 15 HD. 17.12 2003, 2994/6062
Av. İltan Ekmekçioğlu
MÜTEAHHİTTEN ADİ YAZILI ŞEKİLDE DAİRE SATIN ALAN ( SATIŞ VAADİ YADA TAPU DIŞINDA ) 3. KİŞİLERİN HUKUKİ DURUMU NEDİR ?
Türk Medeni Kanunu’nun 706., Borçlar Kanunu’nun 237., 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri hükümleri gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç meydana getirmesi için sözleşmenin resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunlu ise de, 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı’nın sonuç bölümünde vurgulandığı üzere, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının veya satıcı olan dava dışı yükleniciye edimini yerine getirmesi halinde bağımsız bölümü devredecek olan arsa sahibinin tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde, olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesi benimsenmiştir. Kaldı ki bağımsız bölümü satan yüklenici olduğundan, Borçlar Kanunu’nun 183. ve 184. maddeleri gereğince yazılı yapılmak koşuluyla davacıya temlik işleminde de bulunabilir.(1)
Özetle her ne kadar kanunun ön gördüğü resmi şekle uyulmadan satışı yapılan taşınmaz sözleşmelerinin geçerli olmadığı kabul edilse de, daireyi satın alan üçüncü kişi borcunu ödemiş ve daireyi teslim alıp içine girmiş, malik gibi kullanmaya başlamış ise bu durumda kanunun ön gördüğü resmi şekil şartına uyulmasa dahi 3. Kişi dairenin mülkiyetine hak kazanacağı kabul edilmektedir.
Üçüncü kişi tarafından müteahhitten Satın alınılan daire halen Arsa sahibinin üzerinde olması ve arsa sahibinin dairenin devrini vermeye yanaşmaması durumunda ise,
Arsa sahibi tarafından müteahhitte ya da onun istemiyle üçüncü kişi ve kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, “avans” niteliğinde olup; müteahhit yüklendiği karşı edimini ifa ettiği oranda “şahsi hak” elde edebilir ve ancak kazandığı şahsi hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Müteahhit, tüm edimlerini ifa ettiği takdirde ve sözleşmede ifa ile sonuçlanması durumunda şahsi hakkı, ayni hakka dönüşür. Ancak, sözleşmenin “geriye etkili sonuç doğurur şekilde” feshi halinde; sözleşmenin taraflarının aldıklarını karşılıklı olarak geri vermesi gerekir. Dairemizin yerleşen uygulamasına göre de; kaçak ya da inşaat halindeki yapı ile ilgili yükleniciden pay iktisap eden üçüncü kişiler, Türk Medeni Yasası’nın 1024. maddesi gereğince, aynı Kanun’un 1023. maddesi hükmünden yararlanamaz. Denilmektedir. Müteahhittin kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca borçlarını tam ve eksiksiz yerine getirmiş olması ( hem sözleşmeye hem de imar mevzuatına uygun olarak ) , sözleşme ayakta olmalı ve satılan daireyi yüklenici hak etmiş olması zorunludur.(2)
1- Yargıtay 23.HD 2014/7818E. 2015/550 K 04/02/2015T.
2- Yargıtay 15. HD 2009/4222E. 2010/4818K. 28/09/2010T.
AV. İLTAN EKMEKÇİOĞLU
İNŞAAT HUKUKUNDA YAPININ TAMAMLANMA ORANININ SÖZLEŞMENİN FESHİNE ETKİSİ
İnşaatın tamamlanma oranının tespiti ancak yasal binalarda söz konusu olabilir. Yüklenicinin iş bedeline veya geriye etkili fesih halinde imalat bedeline hak kazanabilmesi için yaptığı imalatın ekonomik değeri haiz olması yani, sözleşme ve ekleri ile tasdikli projesine, imar mevzuatına uygun olması zorunludur. Yapının imara aykırı olması halinde inşaat ruhsatı, tasdikli projesi ve ekleri getirtilip inşaatın tamamen veya kısmen ruhsat, proje ve imara aykırı olup olmadığı, kısmen aykırılık varsa aykırı olmayan kısımların fesih tarihi itibariyle bedelinin tespiti gerekir.(1)
İnşaatın büyük kısmı bitmişse (%85-90) ve arsa sahibi talep ettiyse dürüstlük kuralı gereğince ileriye etkili fesih uygulanabilir. İleriye etkili feshin kabul edildiği durumda müteahhidin tamamlanan kısımla orantılı şekilde kat karşılığını talep edebileceğinin kabulü gerekir. Sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine mahkemece karar verilmiş olması veya taraflarının iradelerinin birleşmesi sonucu taraflarca ileriye etkili olarak sonuç doğurur şekilde sözleşmenin feshi halinde yüklenici sözleşme uyarınca kendisine verilmesi gereken bağımsız bölüm ya da bölümlerin adına tapuya tescilini veya ifa yerine geçen olumlu zarar kapsamında bedelini arsa sahibinden talep edebilir. (2)
Sözleşme ve zeyilname ile yapımı üstlenilen inşaatlar süresinde tamamlanmadığı, bu halde 6098 sayılı TBK’nın 124/3. maddesindeki süre verilmeksizin ve ihtara gerek olmaksızın fesih koşulları gerçekleştiği ve arsa sahibi 6098 sayılı TBK’nın 125/II. maddesindeki sözleşmeden dönme seçimlik hakkını tercih ettiği durumlarda, arsa sahibinin sözleşmenin feshi istemini de içerdiği kabul edilen talebi ve el atmanın önlenmesi talebinin de kabulü gerekir.(3)
Yargıtaya göre inşaatın getirildiği fiziki seviye eserin kabulü için en az %95 olmalıdır. Aksi halde eserin hukuken tesliminden söz edilemez ve eserin kalanının para karşılığı tamamlanmasına arsa sahibi zorlanamaz. Bu seviyedeki bir teslim nedeniyle yüklenicinin halefi olan üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanmak suretiyle talepte bulunamaz.(4)
1-T.C YARGITAY 15. Hukuk Dairesi Esas: 2007 / 1020 Karar: 2007 / 2825 Karar Tarihi: 30.04.2007
2-25.01.1984 gün, 1983/3 Esas ve 1984/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı
3-T.C YARGITAY 15. Hukuk Dairesi Esas: 2018 / 614 Karar: 2018 / 3599 Karar Tarihi: 04.10.2018
4-T.C YARGITAY 14. Hukuk Dairesi Esas: 2006 / 11752 Karar: 2006 / 13727 Karar Tarihi: 23.11.2006
Av. İLTAN EKMEKÇİOĞLU
https://www.iltanekmekcioglu.com/insaat-hukukunda-yapinin-tamamlanma-oraninin-sozlesmenin-feshine-etkisi-2-2/
DEPREM NEDENİYLE YIKILAN BİNANIN ‘’GİZLİ KUSURLU’’ OLDUĞUNUN KABÜLÜ GEREKİR.
Gizli ayıp, eserin teslimi sırasında ilk bakışta görülemeyen, muayene ile hemen anlaşılamayan, sonradan kullanılmakla veya deprem ve benzeri bir olay vesilesiyle ortaya çıkan ayıptır. Ayıplı iş ise vasıf eksikliğini ifade eder. O sebeple de vasıf eksikliği bulunduğu veya ayıplı inşa edildiği anlaşılan binalar sebebiyle yüklenicinin sorumlu olması doğal bir sonuç olarak ortaya çıkmaktadır. Diğer yönden yüklenici yapılacak işin uzmanı olup, yüklenilen işi, amacına, tekniğine ve sözleşmesine uygun olarak gerçekleştirmek zorundadır.1
İnşaat sözleşmesinde, eserdeki bozuklukların belirlenmesi işlemi ve ihbarı TBK’ nın 474, 475 ve 477. maddeleri hükümlerine göre yapılması gerekir. Yüklenicinin iş sahibine olan borçlarına aykırı olarak, yapımını yüklendiği eserinin/yapının bozuk olması durumunda, açık bozukluklarda TBK’ nın 474, gizli bozukluklarda 477. maddeleri hükümlerine uygun olarak ihbarda bulunduğu takdirde TBK’ nın 475. maddesinde tanınan hakları iş sahibi kullanabilir. Eserin tesliminden sonra iş sahibi işlerin olağan gidişine göre olanak bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve bozukluğu varsa yükleniciye bildirmek zorundadır. Tersi durumda yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulmuş olur. Ancak kasten sakladığı bozukluklarla usulüne uygun yapılan gözden geçirmede fark edilemeyecek bozukluklar için yüklenicinin sorumluluğu devam eder. Eğer meydana getirilen eserin teslim alındığı sırada usulüne uygun yapılan gözden geçirme ile var olan bozukluk görülmemişse ortada gizli bir bozukluğun olduğu kabul edilir. Yüklenicinin ücret alacağı, işin yapıldığı tarih itibarıyla piyasa rayiçlerine göre hesaplanır. Bu ücretten, iş sahibinin daha önce yaptığı ödemeler ile bozuklardan doğan “nefaset farkı” indirilmelidir.2
Açık ayıplar, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz bizzat yapılan veya uzmanına yaptırılan gözden geçirme sonucu saptanınca, uygun sürede; gizli ayıplar da ortaya çıkar çıkmaz, gecikmeksizin yükleniciye bildirilmelidir. Ayıp bildirimi süresinde yapılmadığı takdirde iş sahibi bu ayıbı örtülü olarak kabul etmiş sayılır. Eksik işler bedeli ise ihbar koşuluna ve ihbar süresine bağlı olmaksızın teslim tarihinden itibaren kural olarak beş yıllık zamanaşımı süresinde talep edilebilir. Ancak eksikler için bedel hesabında teslimden itibaren geçecek makul süre dikkate alınarak değerlendirme yapılması gerekir. Eğer eser iş sahibinin beklediği amacı karşılamıyorsa kural olarak ayıplı yapıldığı kabul edilir. Ayıp ihbarının yazılı olarak yapılması zorunlu olmayıp süresinde ayıp ihbarının yapıldığı her türlü delille ve tanık beyanıyla dahi kanıtlanabilir. Yine ayıp bedelinin de ayıbın ortaya çıktığından itibaren geçecek makul süre dikkate alınarak hesaplanması gerekir. Zamanaşımı defi ile ilgili olarak eksik işler ve açık ayıplarda teslimden tarihten itibaren 5 yıl, yüklenicinin kasıt ya da ağır kusuruyla ayıplı imalât yapması ile ilgili 10 yıllık zamanaşımı sürelerini gözeterek bir karar verilmesi gerekir.3
Deprem nedeniyle yıkılan binada ki ayıp, gizli ayıp olarak kabul edilmelidir. Bu durumda zaman kaybetmeksizin yıkılan bina enkazından, inşaata ait toprak numunesi, donatı ve beton parçaları örneklerinin alınmaları, numuneler poşetlenerek tutanak altına alınması gerekmektedir.
Bu tutanaklar tutulurken, Betonarme yapılarda,
- Numunenin nereden alındığını, numara verilerek fotoğraflanmalı,
- Kirişlerden, kolonlardan, temelden ve perdelerin donatısız kısımlarından en az 3 adet olarak
Yığma yapılarda,
- Nereden alındığı numara verilerek ve fotoğraflanarak hatıllarda ve temelden donatışız kısımlarından en az 3 ar adet
- Duvar dayanımı için tuğla numunesi alınması gerekmektedir.
Söz konusu fotoğraflar genel enkazın her cephesinden çekilmesi, detaylı olarak kolon, kiriş, döşeme ve temel fotoğraflarının alınması gerekmektedir. Eğer bu numuneler alınmaz ise binanın imar mevzuatına ve fenni şartlara uygun olarak yapılmadığının ispatında zorluk yaşana bilmektedir. O yüzden bu tarz deprem yada münferit olarak binaların yıkılması yada yana yatmasında derhâl delil tespiti yapılması ispat hukuku anlamında elzemdir.
1-YARGITAY 15. HD. 28.11.2011, 5449/6965;
YARGITAY 23. HD. 13.2.2017, 9166/383
2-YARGITAY 15. HD. 15.12.2005, 7298/5856
3- YARGITAY 15. HD. 31.10.2018, 1263/4162
Av. İltan EKMEKÇİOĞLU
İNŞAAT ALACAKLISI İPOTEĞİ NEDİR, KİMLER YARARLANABİLİR?
Yapı alacaklısı ipoteği, bir taşınmaz üzerinde yapılan inşaatın, malzeme vermek suretiyle yada bedenen çalışıp mal sahibi veya müteahhitten alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkarlar lehine doğan alacakları güvence altına almak için o taşınmaz üzerinde doğan kanuni rehin hakkıdır.
TMK’nun 893 / 3 bendine göre, bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak arsa sahibi veya müteahhitten alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkarlar kanuni ipotek hakkını kullanabilirler. Maddede sadece malzeme temin etmek yapı alacağı sayılmamıştır. Ancak malzeme getiren ayrıca emek harcamışsa kanuni ipotek hakkından yararlanır. Örneğin, duvar ustasının müteahhitte malzeme vermeyerek inşaatın sıva işini taahhüt etmesi ile ortaya çıkan alacak veya parkecinin hem parkeyi satması hem de sattığı parkeleri döşemesinden kaynaklanan alacak yapı alacağıdır.
İNŞAAT ALACAKLISI İPOTEĞİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
TMK’nun 893 maddesine göre bu hakkın doğumu için tapu siciline tescili gerekir. Bu madde sadece tescilin hukuki sebebini oluşturur ve hak sahiplerine böyle bir ipoteğin tescilini isteme yetkisi verir.
Yapı alacaklısı ipoteğinin kurulmasını sağlayan hak yenilik doğuran nitelikte olduğundan, bu hak tapu memuruna yapılacak tek taraflı beyanla kullanılır. Ancak yapı alacaklısı ipoteğinin tescil edilebilmesi için alacağın çekişmeli olmaması gerekir. TMK m. 895/III’de uyarınca yapı ipoteğinin tescil edilmesi alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olmasına bağlıdır. Alacak miktarı asıl müteahhit ve zanaatkârlar bakımından taraflar arasındaki sözleşmeye göre belirlenmiş olmalıdır.
İNŞAAT ALACAKLISI İPOTEĞİNİN KOŞULLARI
1- İnşaat Alacağının Bulunması,
2- Alacağın Taşınmaz Üzerinde Yapılan Kalıcı İnşaattan Doğması,
Yapı alacağının taşınmazın üstünde veya altında kalıcı olarak yapılan bina, fabrika, gibi inşaattan doğan faaliyetlerden kaynaklanması gerekir. Taşınmaz üzerinde kalıcı olmayan inşai faaliyetlerden doğan alacaklar için yapı alacaklısı ipoteği tescil edilemez. Eski yapılarda yapılan tamirat veya tadilattan doğan alacaklar için de yapı alacaklısı ipoteği kurulabilir.
3- Malzeme Vererek Veya Vermeyerek Çalışılması
Müteahhittin veya zanaatkarların yapı alacağı, bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya benzeri işlerde malzeme vererek veya vermeyerek fiili çalışmış olmaları sebebiyle doğmuş olmalıdır. sadece malzeme teslimi ile yada bakım çalışmalarından doğmuş alacaklar, sahibine yapı alacaklısı ipoteği tescilini isteme yetkisini vermezler.
Malikle eser sözleşmesi yapmış bulunan yüklenici kadar alt yüklenici de, alacağı için yapı alacaklısı ipoteği tescil ettirebilme yetkisine sahiptir. Önemli olan, malikle eser sözleşmesi yapmış olmak değil, eserin meydana gelmesi için malzeme vererek ya da vermeyerek çalışmaktır.
ALACAĞIN KAPSAMI
Yapı alacağının kapsamı belli olmalıdır. Kural olarak, kanuni ipotek hakkıyla teminat altına alınan alacak miktarının, tapu kütüğünde gösterilmesi zorunludur. TBK’nın 481. maddesine göre belirlenen bu alacak, alt yüklenici ve zanaatkarlar için bu kişilerin asıl yükleniciden olan alacaklarının tutarıdır.
Yüklenici, alt yüklenici ve zanaatkarların, malzeme vererek veya vermeksizin çalışması sonucu kazandığı, taşıma ve hazırlık giderleri de dahil olmak üzere, bütün alacağı için ipotek tescilini talep haklarını haizdirler. Tescil için bedel götürü olarak belirlenmişse belirlenen parasal miktarın, aksi takdirde yapılan işin değerine ve harcanan giderlere göre saptanacak miktar esas alınır. Zira yapı alacağı ipoteği, inşaatın takdir olan değeri veya bu yüzden doğmuş değer fazlası ile sınırlı değildir.
Yapı işlerinin malik olmayan tarafından yaptırılması durumunda, inşaat alacağının ipotekle güvence altına alınabilmesi için, taşınmaz malikinin inşaatın yapılmasına rıza göstermesi veya kendi davranışıyla inşaatın yapılmasına neden olması gerekir. Örneğin kiracının, kiralanan taşınmazda yaptırdığı tamir veya tadilattan doğan inşaat alacağının ipotekle güvence altına alınabilmesi ancak taşınmaz malikinin onarım işlerine rıza göstermiş olması halinde mümkündür.
YAPI ALACAKLILARI
TMK’nun 893/1- 3. bendine göre, taşınmazın üzerindeki ya da altındaki bir yapı veya başka bir eser yapımında malzeme versin ya da vermesin emek vermiş asıl yükleniciler, alt yükleniciler ve zanaatkarlar yapı alacaklılarıdır.
YAPI ALACAKLISI SAYILMAYANLAR
1- Sadece Malzeme Temin Edenler TMK’nun 893/3
2- Mimar ve Mühendisler
3- İşçiler ve Çıraklar ( Hizmet sözleşmesiyle bağlı olarak çalışan işçilerin alacağı yapı alacağı ipoteği ile güvence altına alınmamıştır )
İPOTEĞİN TAPU KÜTÜĞÜNE TESCİLİ
Yapı alacağı ipoteği, kanundan doğan bir ipotek türüdür. Kanun yükleniciler ile zanaatkarlara sadece bu ipoteğin tescili isteminde bulunma hakkını tanımıştır. Başka bir deyişle kanun burada kazanım sebebinin yerini almıştır. Yapı alacağı ipoteği, bu isteme uyularak tescilin yapıldığı anda doğmuş olur. O halde, bir yapıya malzeme vererek veya vermeden emek harcayanların, bundan doğan alacaklarını güvence altına almaları için tescil isteminde bulunmaları gerekir.
1- Malik Tarafından Yeterli Teminatın Gösterilmemiş Olması
Yapı ipoteğinin tescili için, malik tarafından yapı alacakları için yeterli güvencenin gösterilmemiş olması gerekir. TMK’nun 895 / son maddesinde, malikin yeterli güvence göstermesi halinde yapı alacağı ipoteğinin tescilinin istenemeyeceği belirtilmiştir
2- Alacağın Malik Tarafından Kabul Edilmiş Olması Veya Mahkeme Tarafından Hüküm Altına Alınması
TMK’nun 895/ 3 maddesine göre, yapı alacağı ipoteğinin tescili için, malikin alacağı kabul etmesi gerekir. Malik alacak miktarını kabul etmezse, alacaklı açacağı tespit davası ile alacağın varlığının ve miktarının belirlenmesini talep edebilir.
3- Tescilin Süresinde Gerçekleştirilmiş Olması
TMK’nun 895. göre, tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir.
Müteahhit, alt yüklenici veya zanaatkarlar işi tamamlamadan ayrılırsa, inşaatı terk tarihi zımni fesih tarihi olarak kabul edilmeli ve terk tarihinden itibaren 3 ay içinde ipotek talebinde bulunulmalıdır. Bu süreyi geçiren yapı alacaklısının yapı alacaklısı ipoteğinin tescilini talep etme hakkı düşer.
4- Tescilin Gerçekleşmesi
Yapı alacaklıları, çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan itibaren ipotek hakkının tescilini isteyebilirler. Böylece tescil için eser sözleşmesinin kurulması yeterlidir. Yapı ipoteği tescilin yapıldığı anda varlık kazanır. TMK’nun 1022 maddesine göre, ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Tescilin etkisi, kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil halinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar. Bir hakkın içeriği, tescilin sınırları içinde, dayandığı belgelere göre veya diğer herhangi bir yolla belirlenir
A- Yapı Alacaklısı İpoteğinin Kesin Tescili
Yapı alacaklısı ipoteğinin tescil edilebilmesi için sadece yüklenicinin başvurması yeterlidir. Malikin de tapu siciline gitmesi gerekmez. Aksi takdirde yüklenicinin tescil isteminde bulunmayan malike karşı dava açmak zorunda kalacağı için, bu arada malikin taşınmazı başkasına satarak yükleniciyi zarara uğratma riski doğacaktır.
Taşınmaz maliki, iş yapılmış olmasına rağmen, alacağı tanımaktan kaçınırsa, yapı alacağı ipoteğinin miktarını mahkeme takdir edecektir. Bu dava, yüklenicinin ücret alacağının ödenmesi için açabileceği davadan farklıdır. Bu yüzden böyle bir dava açılmış olsa bile, ipotek miktarının belirlenmesi davasında ücret alacağının ödenmesi davası bekletici mesele yapılamaz.
B- Yapı Alacaklısı İpoteğinin Geçici Tescili
İnşaat alacağı taşınmaz sahibi tarafından kabul edilmemiş ve ipotek alacaklısının alacak miktarı kesin olarak belli olmayan durumlarda yapı alacaklısı ipoteğinin geçici tescili söz konusu olur. (Tapu Sicil Tüzüğü’nün 58. maddesi). Bu kapsamda hak sahipleri T.M.K’nun 1011. maddesine göre geçici tescil talebinde bulunabilirler , bir ayni hakkın teminat altına alınması gerekiyorsa ve tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa geçici tescil şerhi verilebilir. Geçici tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olmasına veya hakimin karar vermesine bağlıdır. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Geçici tescil şerhi verilmesi istemi üzerine hakim, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinde inceleme yaparak şerhe konu olan hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatine varırsa, şerh kararı verir.
Av. iltan EKMEKÇİOĞLU
https://www.iltanekmekcioglu.com/insaat-alacaklisi-ipotegi-nedir-kimler-yararlanabilir-2/
iNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE GECİKME TAZMİNATI
Bütün sözleşmelerde olduğu gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de taraflar sözleşmenin kendilerine yüklediği borçları belirlenen zaman ve biçimde ifa etmek zorundadır. Buna göre borçlunun edimini süresinde yerine getirmemesi halinde gecikmede kusuru bulunmadığını kanıtlamadıkça ve alacaklının seçimlik hakkını ifayı beklemek ve gecikmeden doğan zararlarını istemek şeklinde kullanması durumunda sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatından sorumludur ve aksine düzenleme yoksa bu miktarın değiştirilmeksizin uygulanması gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden doğan tazminatı talep hakkı Kanundan doğan bir haktır. İstenebilecek gecikme tazminatı ise gecikme sebebiyle arsa sahibinin uğradığı tüm zararlar olup uygulamada asgari olarak gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira geliri karşılığı bir miktar para olarak kabul edilmektedir. Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatının istenmesi mümkündür.
Sözleşmeye konulan maktu gecikme tazminatının amaçlarından birisi de ( genellikle sözleşme yapılırken tatmin edici görülen ) tazminat tehdidiyle yüklenicinin edimini süresinde ifaya zorlamaktır. Gecikme tazminatı sözleşmede hiç kararlaştırılmamış olsa bile teslimde gecikme halinde arsa sahibi en az piyasa rayiçlerine göre belirlenecek kirayı gecikme tazminatı olarak isteyebileceğinden, bu halde arsa sahibi daha iyi konumda olacaksa şartın amacına ulaştığından söz edilemez. Gecikme süresine bakılmaksızın arsa sahibinin maktu gecikme tazminatı ile bağlı tutulması hakkaniyete uygun olmadığı gibi yüklenicinin bu yöndeki savunmaları iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir ve hukuk tarafından korunmaz ( TMK’nın 2. maddesi ).
Hakim tarafından belirlenen makul süreden sonraki gecikme tazminatı miktarının da; her bir bağımsız bölüm için taşınmazın mevkii, konumu, ülkenin ve inşaatın yapıldığı yerin sosyo ekonomik koşulları da göz önünde tutulmak suretiyle ve sözleşmede kararlaştırılmış gecikme tazminatı yokmuş gibi gecikme tazminatının en az mahalli piyasa rayiçlerine göre mahrum kalınan kira bedeli kadar olacağı ilkesine göre bilirkişiye hesaplattırılması gerekir.1
Gecikme tazminatının hesabında, ilave işlerin nazara alınarak yeni bir teslim tarihinin belirlenmesi gerekmektedir.2
İşin tesliminde gecikme, “haklı sebeplere” dayalı olduğunun yasal delillerle yüklenici tarafından kanıtlanmış olması durumunda, “haklı gecikme süresinin” işin teslimi süresine eklenmesi gerekir.3
Arsa sahibinin ve ya yüklenicinin inşaatın kaçak yapılmasına göz yumduğu ve bu yüzden doğacak zararı kabullendikleri durumlarda inşaatın gecikmesinden doğan tazminat istenemez.4
1-)YARGITAY 23. HUKUK DAİRESİ 22.10.2014, 5423,6515
2-)YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ 24.01.2006, 7011/312
3-) YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ 12.9.2012 , 115/5681
4-) YARGITAY 15.HUKUK DAİRESİ 26.10.2007 , 5204/ 6635
AV. İLTAN EKMEKÇİOĞLU
https://www.iltanekmekcioglu.com/insaat-sozlesmelerinde-gecikme-tazminati/
Meslek: avukat
İlgi Alanları: hukuk teknoloji
www.iltanemekcioglu.com |
Son Giriş: 4 ay önce
Son Mesaj Zamanı: 6 ay
Mesaj Sayısı: 0
Gerçek Toplam Mesaj Sayısı: 0
İkinci El Bölümü Mesajları: 0
Konularının görüntülenme sayısı: 0 (Bu ay: 0)
Toplam aldığı artı oy sayısı: 0 (Bu hafta: 0)
En çok mesaj yazdığı forum bölümü: Finans Forumları