Ev sahibi tarafından açılacak kira uyarlama davası

İyi forumlar,

2020 nisan ayından itibaren bir konutta oturmaktayım, bu tarihten itibaren bütün kiralar ev sahibinin IBAN'ına, ayın 15.inde bir kere bir gün bile gecikmeden yatırdım. Sözleşmem var, çıkış taahhütnamem yok. Her yıl nisan ayında tüfe oranında zam yaptık. Bu sene nisan ayında da yasal oran olan %25 zam yaptım.

Konuyu uzatmamak adına, ev sahibim yaşlı olduğu için yeğenleri sürekli daha fazla zam talep etmekte, ve en son bana noterden ihtarname çekmişler. Buna göre çevredeki kiralar benim kiramın 3-4 katı seviyesinde olduğu için 7 gün içinde uzlaşmazsam "kira uyarlama davası" açılacağını ve bütün mahkeme ve avukatlık ücretlerini benim ödeyeceğim söylenmekte.

Kira uyarlama ve kira tespit hakkında internette bulduğum örnekleri, ilgili dayandırıldıkları kanunları fazlaca okudum. Çevremden gözlemlediğim kadarıyla da hukukun ve kanunun her yerde farklı işlediğini de düşünerekten aklımda birkaç soru var.

1. Çevre kiraların artması, ev sahibi açısında "beklenmeyen ve öngörülemeyen olay" ve "ifa zorluğu oluşturan" bir durum oluşturuyor mu? Ev sahibinin 5-6 dairesi var aynı sitede. İfa zorluğu ev sahibi için nasıl oluşabilir? Ev sahibi bunlara dayanarak kira uyarlama davası açabilir mi?
2. 5 yıl dolmadığı için her halikarda kira tespit davası açamayacağını düşünmekteyim ancak çekilen ihtarnamede emsal kiralara göre düşük kalması gerekçe gösteriliyor. Bu gerekçe ile kira uyarlama değil kira tespiti açılması gerekmiyor muydu?
3. Hukuğun ve kanunların yöresel uygulanma farklılıklarına ben bizzat şahit oldum, Bakan ve c.başkanı çıkıp bankaya %25 zamlı yatırın gerisine karışmayın dedikten sonra nasıl uyarlama davası açabiliyor ev sahibi bu durum saçma değil mi?
4. Eğer bu sebeple kira uyarlama davası açıp, potansiyel olarak kazanabiliyorsa, neden bütün ev sahipleri bu yolu denemiyor?
5. Kira uyarlama davası şartlarında bildiğim kadarıyla noter ihtarname şartı yok, beni mi korkutmaya çalışıyor yeğenleri?

-----------

dipnot: Konu uzamasın diye en alta not düşüyorum, ev sahibi-kiracı kavgasına katkıda bulunmak istemiyorum, %25 zam yaparak adamın hakkına geçip malına çöktüğümü söylemeden önce, daha ilk günden ev sahibi tarafından çok ciddi tacize uğramaktayız eşim ve ben. Adama karşı yasal yollarla hakkımızı aramamızın sebebi adamın 80 kusür yaşında olup, "biricik oğlunu" kaybetmesi sonrası gözle görülür aşırı demans durumunda olması, dün konuştuğumuz şeyi hatırlayamaması ve yaptıklarının çoğunu aslında kasıtlı olarak yapmadığını düşünmem ve adama acımam. Yaptıklarını yazsam bu konu 5 katına çıkar. Sonuç olarak her durumda yasal yoldan ilerlemek istiyor, %25 den fazla zam yapmayı düşünmüyorum.

bu arada kirada anlaşırsanız yeni sözleşme yapın en azından bir 5 yılda ha kazanmış olursunuz. 2025 te ne olur ne isterler belirsiz çünkü.

Çok teşekkür ediyorum. Tam olarak ben de böyle anlamıştım ancak, sonuçta kendilerine bu fikri veren de bir avukat olduğu için acaba ben mi birşey kaçırıyorum diye emin olmak istedim. Yine de hala içimde bir şüphe yok değil, adliyede işler nasıl yürüyor hiç bilmiyorum, hiç bulunmadım, ama kanuna uygun olmasa da bir şekilde tanıdık yoluyla dava açılabilir mi? Zira tanıdıkları olduğunu düşünüyorum.

Son ek bir soru olarak da, diğer arkadaşın dediği gibi, bu kira tespit davası açılması için 5 yıl gerekiyor ya, bu 5 yıl benim oturduğum zamandan itibaren mi son sözleşmeden itibaren mi?

Çünkü 2021 yılında normalce zam yaptıktan sonra tekrar sözleşme yaptık, ben de haliyle o da tekrar sözleşme yapmak zorunda olmadığımızı bilmiyorduk.

Tekrardan çok teşekkür ederim.

Konuyla ilgili bir de ev sahibi olarak fikrimi söyleyeyim, Uyarlama davasının açılabilmeyi yok açılmamayı falan bırakın, muhakkak açılması gerektiğini düşünüyorum, şu anda 2020 yılında 1200 tl bedelle girip, 3 senelik yeni yapılmış , İstanbul'da bulunan ,kiralamış olduğu evde halen 2250 tl tutarda oturan ahlaksız kiracım var, bu vatandaş öğrenci olup yıllık 225 bin tl üniversite öğrenim ücreti ödüyor,uyarlama davası kirayı artırma davası değil arkadaşlar , uyarlama yani olağanüstü ifa güçlüğü nedeniyle mecburen açılan bir dava, 225 bin lira öğrenim ücreti verirken kalkıp da 15 bin liralık eve 2 bin tl ödemeye kalkarsan buna karşı muhakkak bu dava açılır kanaatindeyim.Tbk 138. Madde sözleşmeyi uyarlama şartlarını okursanız bundan daha iyi uyarlama şartı bulunamaz kanaatindeyim.

Ev sahibi uyarlama davası ile kira bedelinin artırılmasını talep edemez. TBK 138. madde olağanüstü şartlara değinirken bunu borçlunun aleyhine olacak biçimde olmasını da şart koşuyor. Ev sahinin borcu kira sözleşmesi süresince kiralananı kiracının kullanımına uygun tutmaktan ibaret. Kiranın ödenmesi kiracının borcu. Bunun emsalin altında kalması kiracının borcunu ifayı imkansız kılmaz aksine kolaylaştırır.

Tekrar sözleşme yapmanız bu durumda çok önemli değil. Yeni sözleşme önceki sözleşmenin devamı niteliğinde olup olmadığına bakılır. Devamı niteleme ise süre ilk sözleşme tarihinden başlar. Sözleşme bir yıllık ise beşinci uzama dönemi sonunda yani altıncı kira döneminden geçerli olacak biçimde kira bedeli yenilenir.

Tamamdır çok teşekkür ediyorum. Yukardaki mesajınızda bahsettiğiniz gibi "ifa zorluğu", "olağan üstü durum" gibi kavramların olmasına rağmen bazı avukatların ev sahibi de açabilir demesi bana da çok saçma geliyordu.

Ayrıca yeğenleri gecikmeli açmayacaksa, blöfmüş bütün olay, zira ev sahibi geldi ve konuştuk normal zam yapacağımı 5. sene sonunda mahkemesiz çevre kiralara yaklaşan bir oranda zam yapacağımı söyledim, kabul etti.

Uyarlama davasının davacı sıfatı bakımından kiracı veya ev sahibinden mutlaka birisi olur şeklinde bir belirleme elbette yok. Hukuken şartları varsa ev sahibi de uyarlama davası açabilir. Ama enflasyon sebebi ile kira bedelinin düşük kalması sebebine dayanarak bu dava açılacak ise bu uyarlama davasının konusu olmadığından daha doğrusu bu neden olağanüstü bir sebep olmadığından ve aşırı ifa güçlüğü oluşturmadığından bu davadan bir sonuç alınamaz. Yoksa bambaşka bir sebeple kiraya veren de uyarlama davası açabilir.

Özetle enflasyondaki artış olağanüstü bir sebep sayılmadığından uyarlama davası yoluyla kira artırılamaz.

Benimde fikrim açılabileceği yönünde TBK 138. her iki taraf içinde aşırı ifa güçlüğü diyor , sadece kiracının ödeme güçlüğünden bahsetmiyor. 15 K lik yerde 2 K ödemek aleni bir şekilde dürüstlük kuralına uygun değil zaten, İstanbul BAM 54. dairesi red edilen bir davanın eksik görüldüğü bilirkişi vs ataması yapılmadan red edildiği için mahkemeye uyarma konusunda yeniden yargılama konusunda davayı iade etmiş.

Burada otorite mahkeme BAM şu anda uyarlama davaları çok fazla olacak gibi, otorite mahkeme bunun önünü bence açacak , çok daha büyük bir kiralık ev sorunu başalayacak normal enflasyon oranında devam etseydi sorunlar çok az olacaktı, 5 yıl sonunda ev sahibi olarak zaten rayiç isteme hakkınız var. Bu ortamda %25 çok ama çok büyük bir saçmalıktı zaten seçim nedeniyle 1 yıl daha uzattılar,

%25 artış yaparak kira gönderen kiracılar acaba ev sahibi olsa ne derdi.

Siz takdir hakkınızı kullanmışınız, yaşadığınız üzücü olaylar tabi ki, ben her iki yandan bakıyorum . Reel enflasyonun (Enag %121 ) ülkede %25 gerçekten komik kalıyor. Kamu vergiyi herkesten alır size özel değil, toplum geneline uygulamalar ayrı, enflasyondan sorumlu olarak hiçbir dahli olmayan ev sahiplerine dayatma yapılması çok yanlış .

Ev sahibi kiracı ilişkilerini %25 onarılmaz şekilde bozmuş görünüyor. Kiracı olarak maaşınıza %25 zam gelse işveren hakkında ne düşünürsünüz aynı şey. Haklı olmak başka adil olmak başka, konunuzda %25 zam yapmakla haklısnız fakat %25 adil değil bunu söylemeye çalıştım.

BAM da kafasından karar veren bir mahkeme değil, otorite mahkeme bu iş daha çok su kaldırır