Şimdi Ara

Maksimum %25 Zam Kanunu Gölgesinde Kira Tespit Davası Hk.

Daha Fazla
Bu Konudaki Kullanıcılar: Daha Az
2 Misafir - 2 Masaüstü
5 sn
24
Cevap
1
Favori
2.442
Tıklama
Daha Fazla
İstatistik
  • Konu İstatistikleri Yükleniyor
0 oy
Öne Çıkar
Sayfa: 12
Sayfaya Git
Git
sonraki
Giriş
Mesaj
  • 2017 Ekimde giren kiracımızın 2022 ekim itibariyle 5 senesi doluyor. Kira değeri emsallerine göre çok düşük kaldığından kira tespit davası açmak istiyoruz. Bu konuyla lgili kısa birkaç sorum olacak


    1) Tespit davası öncesi artış için ihtarname yollamak şart mı?

    2)Bu ihtarname 2022 ekim ayından önce kiracıya ulaşacak şekilde mi yollanmalı yoksa 2022 ekim ayı içerisinde ulaşsa yeterli olur mu?

    3)İhtarname ekim ayı içerisinde çekilmezse dava açılamıyor mu?

    4)Dava hangi tarihler arasında açılabilir?

    5)Yakın zamanda çıkan en fazla %25 zam yapılabileceğine ilişkin kanun mahkemenin kararını etkiler mi? Yani mahkeme bu kanunu referans gösterip %25 zamı uygun görüp devam edebilir mi yoksa süreç bizim gösterdiğimiz emsal örneklere göre mi işler?



    Şimdiden teşekkürler.








  • 5. Soruya cevap vereyim. Mahkeme o muhitteki geçen senenin kira ortalamasına göre bir değer belirleyip, bunun üzerinden %25 artırım yaparak belirleyecektir.
    %25 zam sınırı mahkeme tarafından yapılan tespitler için de geçerli.



    < Bu mesaj bu kişi tarafından değiştirildi ipli jeton -- 11 Haziran 2022; 16:43:54 >
  • ipli jeton kullanıcısına yanıt

    Üstat çok teşekkür ederim.





    Diğer sorulara için de yardımlarınızı rica ederim.

  • Ekim ayından önce ihtar yollarsan 2022-2023 ekim arası kiraları mahhkeme belirlediği zamlı kirayı alırsın ekimden sonra ihtara gerek yok 2023-24 arası zamlı alırsın çıkan kira kararını mahkeme ne kadar sürüyor bende onu merak ediyorum varmı açan acaba bence açıcam çünkü kira tespit davası kiracıma

  • uzman2015 U kullanıcısına yanıt
    1.5 yil civari surdugu soyleniyor
  • Merhaba Hocam.


    1-) Kira tespit davası öncesi ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak beşinci yılı bitiminden en geç 30 gün önce dava açar veya bu süre içerisinde kira bedelinin tespitine dair dava açacağını bildirirsen mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni dönemi kapsar. Aksi halde bir sonraki kira yılından itibaren geçerli karar verilir. Bu durumda bir sene kaybedersin ve bir sene daha mevcut kira bedeline katlanırsın.


    2-) Sorunun cevabı yukarıdadır. Hiç gecikmeksizin bildirmek gerekir. Ancak ben konuya yazana kadar ekim ayına girmiş bulunmaktayız.


    3-) Yine sorunun cevabı birinci kısımda. Dava her zaman açılır. Bildirim yalnızca yeni dönemin ne zamadan itibaren başlayacağına etki eder.


    4-) Cevap yine aynı. İstediğin zaman açabilirsin. 5 yılın dolmasına en geç 30 gün öncesinden açmışsan yeni dönem kira bedeli beş yıldan sonraki ilk kira dönemini kapsar.


    5-) Kira tespit davasında mahkeme % 25 ile kendisini sınırlandırmamaktadır. Bu sınır yeni dönem kira artışlarını ilgilendirir. Eğer sen kira tespit davası açmam böyle devam etsin dersen 6. yılda % 25 zamma razı olacaksın. Değilsen karşı taraf yine % 25 yapar ama sen de bu arada kira tespit davanı açarsın.





  • ipli jeton kullanıcısına yanıt

    Merhaba.


    Mahkeme öncelikle o kiralanan yere emsal taşınmazları araştırır. Konum, özellik vs itibariyle emsal taşınmaz bulunur. Onun boş halde kiraya verilse ne kadar edeceği hesaplanır.


    Bu belirlendikten sonra % 25 artış değil aksine eski kiracı indirimi dediğimiz, hakkaniyete göre belirlenecek bir indirim yapılır. Bu genelde % 10-20 civarında olur. Yani mahkeme emsal 5.000 derse eski kiracı indirimi ile beraber 4.000-4.500 gibi bir bedel belirlenir.

  • K.chaLi kullanıcısına yanıt
    Cok tesekkurler cevaplariniz icin
  • Sayın. K.chali


    Ev sahibi tarafım. 2013 mayıs tarihli kira sözleşmesi mevcut. 18 ay önce kira uyarlama davası açtık ve ilk derece mahkemesi lehimize sonuçlandı. 18 ay önceki kira rayicleri bölgede boş bir daireye yeni oturacak kiracı icin 4000 tl idi. Biz de o bedeli isteyerek davamızı açmistik. Dava açtığınız tarihteki kira bedeli 2200 tl idi. Mahkemr henuz gerekceli karari aciklamadi ancak kisa kararda %20 hakkaniyet indirimi ile kirayi 3200 tl olarak belirledi. 2 sorum var. Cevaplarsanız memnun olurum.


    1) bu kararın istinafi olur mu?


    2) kira 3200 olarak belirlendi ama bizim davayi acrigimiz 18 ay içerisinde malum ekonomik sebeplerle (dolar kurumdaki anormal artış , enflasyon vs. ) emsal kiralar bölgede 15.000 tl ye yükseldi. Yani yeni giren bir kiraci 15.000 tl den girebiliyor. Bizim uyarlama davamız daha gerekçeli kararı yazılmadan kuşa döndü. 15.000 tl rayiç olan yerde davalı mahkemenin uyarlama davasına rağmen 3200 tl ye oturacak.

    Bildiğim kadarıyla aynı davadan üst üste açmak red sebebi.

    Biz şimdi de kira tespit davası açabilir miyiz? Dsh aonce açtığınız kira uyarlama idi. Açarsak hakim davayi baştan kira yeni uyarlanmış diye reddeder mi?

    Adalet yavaş işlediği ve bu tür davalarda ıslah da olmadığı için malesef davayi kazanmak bir işe yaramıyor. Teşekkürler...





  • mng M kullanıcısına yanıt
    Benim de çok merak ettigim bir konuya deginmissiniz.Kira tespit de suan 1.5 seneden asagi surmuyor ve belirlenen kiraya yuzde 20 ye yakın hakkaniyet uygulanıyor. 1.5 senede reel enflasyon minimum yuzde 100 ciktigindan talep ettiginiz kira kuşa dönüyor :( istinafa ciksaniz yine 1 yil surse yine zarar. Bunun bir yolu yordami yok mu? :(
  • mng M kullanıcısına yanıt

    Merhaba Hocam.


    Öncelikle daha önce açtığımız dava uyarlama davası idi şimdi kira tespit davası açabilir miyiz sorundan başlamak istiyorum. Eğer kiranın emsalleri altında kaldığını iddia ederek dava açmışsanız bu uyarlama davası değil; kira tespit davasıdır. Zira uyarlama davası sözleşme kurulduğu anda var olmayan ve ancak daha sonra ortaya çıkan bir olağanüstü hal durumunda açılabilir. Bu dava genellikle kiraya veren değil kiracı tarafından açılır. Örneğin "koronavirüs vs. oldu sokağa çıkma yasakları var iş yeri olarak kiraladığım yerin kirasını ödemekte güçlük çekiyorum" diyen kiracının kira bedelini uyarlamak istemesi gibi.


    Zaten % 20 hakkaniyet(eski kiracı) indirimi yapılmışsa mahkeme de davayı kira tespit davası olarak görmüş demektir. Çünkü uyarlama davasında bu indirim olmaz. Bu şekilde tahminde bulundum. Bu durumda yeni bir kira tespit davasını ancak 5 yıldan sonra açabilirsiniz.


    Bu kararın istinafı elbette mümkündür. Ancak kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde elde edilecek kira bedelinin tespiti, emsalleri vs. Yargıtay'ın istediği kriterlere göre saptanmışsa sonuç alamayabilirsiniz.


    Eski kiracı indiriminin fahiş olduğunu ileri sürebilirsiniz. Dava sonuçlanıncaya kadar şu kadara çıktı emsaller vs. deyip hakkaniyete uygun değildir, davanın uzamasına biz sebep olmadık vs gibi sebepler ileri sürüp hakkaniyetli olmadığını dile getirirsiniz. Zaten Genelde % 10-20 arası hakkaniyet indirimi yapılır. 6. Hukuk Dairesi'nin 2014/498 Esas sayılı dosyasından verilen bir kararda mesela % 22 indirimi fahiş bulmuştu. Belki burdan lehinize bir şey çıkabilir.





  • Sayın K.Chali.
    Öncelikle cevabiniz için teşekkür ederim.

    Açtığımız dava kira uyarlaması davasıydi. Çünkü kira tespit davası acsaydik bir sonraki dönemin başlangıcından itibaren yeni belirlenecek kira geçerli olacaktı. O yuzden uyarlama açtık. Hatta uyarlama.acmamizin esas nedeni aslında öncesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açıp ilk derece mahkemesini kazanmamiza rağmen kiracının istinafa gitmesi sebebiyle daireyi bosaltmamasiydi. İstinaf da malesef hala devam ediyor davamız. Devlet ağır işleyen hukuk sistemiyle haklı tarafı mağdur ediyor. Dolayısıyla ilk derce mahkemesini kaybeden davalı kiracının biz aslında kiraciligini da kabul etmiyoruz çünkü evi kendimiz oturmak amacıyla 3.5 sene önce almıştık. 3.5 yıldır kiraciyi çıkaramıyorum. Başka eviniz yok eve olan ihtiyacimiz samimi, kiracı olmak zorunda kaldık. Nunlari ispat ettigimiz icin zaten ilk derece mahkemesini kazandik. Ancak istinafta kazanma ihtimali olmamasina ragmen Davalı resmen devlet yardımıyla eve çökmüş vaziyette.

    Uyarlama davasında da bunları belirtmemize ve ilgili evraklarla durumu mahkemeye sunmamaiza rağmen sanki devam edecek bir kiraciymis gibi yüzde 20 hakkaniyet indirimi yaptı hakim. Dolayısıyla 18 aydır boşa kürek çekmiş olduk. Emsali 15.000 tl olan evimizde kiracı 2600 tl ye oturmaya devam edecek.

    Bu aşamada sizin uyarlama davasında hakkaniyet indirimi olmaz şeklindeki yorumunuz önemli. Bunun yasal dayanağı nedir? Olası istinaf durumunda bu hususuistinafa sunmak isterim. Bununla ilgili yargıtay kararı vs var mı?

    Davamız uyarlama idi ve davada olağanüstü değer artışını ve mevcut sözleşmenin tarafimiz için katlanılamaz hale geldiğini, kira sözleşmesi uzerinden de 5 seneden fazla geçtiğini ispat ettik. Bilirkişi de bu yöndeki haklılığımızı ortaya koyunca uyarlama davasını kazandık. Ancak bu hakkaniyet indirimi adaleti saglamadi.


    Not: Her ev sahibi kötü niyetli olmadığı gibi her kiracı da mağdur değildir. Tabi tersi de ayni sekilde. Her olayı kendi özelinde değerlendirip genelleme yapmak da iyi değildir.

    Şimdi ben bu sefer de kira tespit davası açabilir.miyim?.
    Konusu yine kira oldugu icin ret mi edilir dava. Ya da mağduriyetimi azaltmak adına yasal olarak ne yapabilirim.? Bu konuda fikir verirseniz memnun olurum.




  • mng M kullanıcısına yanıt

    Şimdi hocam; uyarlama davası olduğunu belirterek davayı açmışsanız ve yine de eski kiracı indirimi yapmış ise iki ihtimal olmalı.


    1-) Hakim tarafların dayandığı hukuki sebeple bağlı olmadığından uyarlama talep etmenize rağmen davayı kira tespit davası olarak görmüş olabilir. Çünkü siz de beş seneden fazla üzerinden geçtiğini ispat ettik demişsiniz. Mahkeme onu araştırmış ise kira tespit davası olarak davayı görmüştür. Çünkü beş sene kira tespit davasının şartıdır.


    2-) Mahkeme davayı uyarlama olarak görmüş ama fahiş hatalı biçimde eski kiracı indirimi yapmıştır.


    Hakkaniyet indiriminin yasal dayanağı ise şu şekildedir. Eski borçlar kanununda kira tespit davası yoktu. Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun döneminde Yargıtay içtihatları ile eski kiracı indirimi uygulanıyordu. Yasal dayanak yine yoktu. Yeni Borçlar Yasası yürürlüğe girince kira tespit davasının düzenlendiği 344. maddeye "hakkaniyete göre belirler" ibaresi eklenerek hakkaniyet indirimi yasal zemine oturtuldu.


    Ama uyarlama davası ise 344. maddeye göre değil 138. maddeye göre görülmektedir. Bu sebeple 138. maddede böyle hakkaniyet indirimi gerektirecek bir ibare yoktur. Dava uyarlama davası olarak görülmüş ve hakkaniyet indirimi uygulanmış ise hatalıdır deme sebebim budur.


    Diğer bir husus ise eğer dava uyarlama davası olarak görülmüş ise bundan sonra kira tespit davası açabileceğinizi düşünüyorum. Çünkü ikisi birbirinden farklı davalardır. Kira tespit davası ise yeni dönem kira bedeli belirlendiğinde ise yine beş sene geçmesi gerekir.


    Ama burda şu husus var. "Kira tespit davası, bir tespit davasıdır ve hukuki menfaat bu tür davalarda şarttır mantığı ile karşı taraf kira bedeli uyarlandı, kira tespit davası açmakta hukuki menfaat yoktur" diyebilir. Şahsen ben böyle savunmada bulunurdum. Burda işin içinden mahkeme nasıl çıkardı bilmiyorum.


    İyi ki tahliye davanız kabul edilmiş. İstinaf kararı gelince tahliye kesinleşir. Tahliyenin 3 buçuk sene sürmesi gerçekten eziyet olmuş. Çok daha uzun sürer ise yerinizde olsam yargılamanın uzun sürmesi sebebiyle anayasa mahkemesine giderdim.





  • Cevaplar icin tesekkur ediyorum. Peki uyarlama davası ilk derece mahkemesi bitti. Gerekçeli karardan sonra istinafa gidip gitmeyeceği belli olacak. Eger istinafa giderse, tahliye davasından tecrübe ettiğim kadarıyla istinafin 3 seneden önce bitmesi imkansız görünüyor.

    Aslında uyarlamanin şartları benim açımdan şu an daha güçlü şekilde var. Rayicler şu an 15000 tl iken uyarlanan kira bile 3000 tl .
    Istinafin çok uzun sürmesi devletin hizmet kusuru.mahkemeler çok uzun sürüyor ve mağduriyeti gidermiyor.

    Ben 2. Kez uyarlama davası açabilir miyim? Mevcut dava adalet saglamadi. Uyarlama açmayı istememin sebebi uyarlanacak kiranin dava tarihinden itibaren geçerli olacak olması. Ve bu kez işi bilen bir hakime denk gelebilrsek sizin dediğiniz gibi hakkaniyet indirimi yapılmayacak olması.

    Mevcut davada hakime yüzde 20 hakkaniyet indirimi yaptı. Halbuki baktığım bir kaç haberde son dönemde 10 sene üstü kiracilikta yüzde 20, on seneden az kiracilikta yüzde 10 uygulaniyormus. Burada da iş bilmezlik yine haksiza yaradı. Sagolsun devletin hukuk sistemi sayesinde satın aldığım evime 5 sene sonra oturabilecegim, bu 5 sene boyunca da kötü niyetli kiracıdan 5 te biri kira alabileceğim. Kiracı olmak zorunda kalmam da cabası.



    < Bu mesaj bu kişi tarafından değiştirildi mng -- 26 Ekim 2022; 19:30:49 >




  • @mng yeni bir kira tespit açtınız mı acaba? ve açtıysanız nasıl sonuç aldınız?


    @K.chaLi kira tespit davalarında bilirkişiler/mahkemeler ne kadar gerçeği yansıtan rakamlar buluyorlar acaba, bilginiz varsa paylaşabilir misiniz? çünkü @Kassady nin dediği gibi, bu enflasyonda zaten 3-4 yıl sonra kira tespit kararı kesinleşince alınabilecek bir rakamın bugünkü gerçek değeri, nominal değerin yarısı kadar falan olur. yani ilanlara göre aslında 15 bin'lik yere 10 bin dese mahkeme, 4 yıl sonra tahsil edeceğin 10 bin bugünün 5 bini değerinde olabilir. bir de hak ve nesafet indirimi yapıyorlar, belki 10 bin deyip, %20 indirecek 8 bin diyecek.


    keşke bilirkişi ve mahkemelerin verdiği kararlardan bir ortalama değer yayınlasalar bölge bazlı. bir sürü mahkeme var, hepsi değerlemeler yapıyor. bu bilgiyi paylaşsalar da vatandaş da bilse, bu davada kayda değer bir artış oluyor mu olmuyor mu? olmuyorsa zaten anlaşma yoluna gider.





  • phinthy P kullanıcısına yanıt

    Bilirkişi taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde ne kadar kira getirisi olabileceğini hesaplamaya çalışır. Gerçek değerini genelde yansıtır ama eski kiracı lehine %10-20 indirim de yapılacak haliyle. Bugünün şartlarında kiralar üçe hatta dörde beşe katlandı. Kira tespit davasının faydası elbet olur.

  • phinthy P kullanıcısına yanıt

    Hayır yeni bir tespit açmadım. Mevcut kira uyarlamasinin da ilk derecesini kazandım ancak karşı taraf istinafa gitti. Artık 3 4 sene mi sürer bilmiyorum. Mahkemeler kesinlikle adaletin dağıtıldığı yer olma vasfını kaybetmiş durumda. Para pul olup insanları yıllarca bekletiyor. Haksızlık yapanın yanına kar kalıyor. Çok esaslı bir yargı reformu lazım. Devletin burada büyük kabahati var yargılamalar bu kadar uzun süremez. Devletin de geç yargılama nedeniyle tazminat odemesi gerekir diye düşünüyorum.

  • mng M kullanıcısına yanıt
    Ben de sizinle aynı durumdayım ev aldım ama evime çıkamıyorum. Tahliye mafyası türemiş. Onları araştırıyorum 1 ayda evi teslim ediyorlarmış. 3 sene bekleyeceğime veririm parayı otururum evimde. Devlet adaleti sağlayamıyor maalesef
  • Arkadaşlar merhaba. 6 yıldır oturduğum evde ev sahibim bana kira tespit davası açtı. Mevcut kiraya yüzde 150 zam önerdim kabul etmedi. Kendisinin talep ettiği zam oranı yüzde 350. Ve dava açtı. Sözleşme yenileme tarihimiz 1 kasım. Sorum şu. Ev sahibi bana ihtar çekmedi. 20 ekimde dava açmış görünüyor e devlette. Arabulucu süreci başladı. İş davaya kalsa ve mahkeme bir kira bedeli belirlese; belirlenen bu bedelin başlangıç tarihi ne kabul edilecek 1 kasım 2023 mü yoksa bir sonraki yıl mı umarım sorumu doğru aktarabilmişimdir. Bilen bir arkadaş yardımcı olursa çok sevinirim.İyi akşamlar.
  • pegasus18 P kullanıcısına yanıt

    Dava mı açtı, arabuluculuk yoluna mı başvurdu??

  • 
Sayfa: 12
Sayfaya Git
Git
sonraki
- x
Bildirim
mesajınız kopyalandı (ctrl+v) yapıştırmak istediğiniz yere yapıştırabilirsiniz.